Comment acheter serein

Pister les offres

Les futures ventes sont annoncées un à deux mois avant l’audience (ventes judiciaires) ou la séance (ventes notariées). Elles sont publiées dans les journaux d’annonces légales et par les sites spécialisés. Le plus simple est de s’abonner aux newsletters des sites en ligne pour connaître, dès parution, toutes les ventes à venir correspondant à ses critères. Une fois la vente choisie, il faut aller vite. La publicité précède en général de trois semaines la séance d’enchères : visite du bien, élaboration de son plan de financement et récupération, auprès du notaire ou de l’avocat, du cahier des conditions de vente que l’un ou l’autre ont rédigé. Il contient le descriptif du bien, l’origine de propriété, les servitudes et hypothèques éventuelles, les baux consentis, le résultat des diagnostics et les conditions de la vente.

Avoir le financement

Pour toutes les ventes aux enchères, il n’existe aucune possibilité de rétractation ou de clause suspensive (par exemple, en cas de non-obtention du prêt). Il faut donc être absolument certain de son financement. Car le paiement du bien doit intervenir au plus tard deux mois après l’adjudication définitive pour les ventes judiciaires et 45 jours pour les ventes notariées. En cas de défaillance, il faudra payer des intérêts de retard et le bien pourra être remis en vente. S’il est vendu moins cher, il faudra payer la différence. Enfin, les chèques de caution ne seront pas rendus. Rappelons que dans les deux types de ventes, il faudra posséder un petit apport pour couvrir les consignations obligatoires par chèque de banque ou caution bancaires. Un chèque de banque (ou caution bancaire) de 10 % de la mise à prix (avec un minimum de 3 000 €) doit être impérativement remis à l’avocat ou au notaire, à peine de nullité de l’enchère. Par ailleurs, la plupart des avocats adjudicataires exigent également un second chèque de banque (ou caution bancaire) représentant les frais taxés augmentés de 10 % de l’enchère maximale envisagée.

Bien identifier les frais

Les frais spécifiques aux ventes aux enchères s’ajoutent au prix de vente et aux taxes et droits d’enregistrement. Ces frais couvrent les dépenses liées à l’organisation de la vente (expertise, publicité) ainsi que les émoluments du notaire ou de l’avocat (ce dernier peut en plus négocier des honoraires de conseil, attention que ces derniers ne s’envolent pas). Les frais représentent en moyenne entre 4 et 5 % du prix de vente, qu’il faudra rajouter aux droits et frais d’enregistrement (entre 6 et 7 %). L’addition de toutes ces sommes se rapproche ainsi du montant total (environ 10 à 12 %) que l’on verse si la vente se réalise via une agence immobilière. En soi, ce n’est pas essentiel dans la décision, mais mieux vaut ne pas les oublier au moment de faire son plan de financement.

Être conseillé… de façon indépendante

Il est particulièrement important de pouvoir obtenir un conseil fiable. C’est pourquoi, en cas de ventes judiciaires, mieux vaut se faire accompagner par un avocat que l’on aura choisi et en qui l’on a confiance, plutôt que de choisir l’avocat poursuivant. La raison ? Ce dernier est avant tout le conseiller du créancier qui a pour principal intérêt de recouvrer rapidement sa créance, quitte à passer sous silence certains « détails » de la vente. Or l’avocat doit impérativement pouvoir alerter son client adjudicataire sur des éléments essentiels. Entre autres, des clauses du cahier des conditions de vente qui lui seraient très défavorables : arrêté de péril, occupation des biens par des squatteurs, gros travaux votés en assemblée générale, etc.

Dans tous les types de vente, si l’on achète dans un immeuble en copropriété, on peut compléter ces informations par un appel au syndic de l’immeuble. Ce dernier connaît en principe bien la situation du bâtiment et certains de ses éléments essentiels (état des fondations et de la toiture, prochains travaux à prévoir…).

Se fixer une limite

Il est impératif de se fixer à l’avance un montant maximal d’enchère sous peine de se laisser emporter le jour de la séance… et de risquer de surpayer le bien. Dans cette optique, il faut se renseigner le plus précisément possible sur la valeur de marché du logement (auprès des notaires, agences immobilières, des sites d’estimation comme MeilleursAgents.com), ce qui permet d’établir une limite objective.