Les droits des propriétaires renforcés

Déposée sur le bureau de l’Assemblée nationale à l’automne 2022 par les députés de la majorité Guillaume Kasbarian et Aurore Bergé, la loi « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite » vient d’être votée (loi n^o 2023-668 du 27 juillet 2023). Elle prévoit des mesures plus répressives envers les squatteurs mais aussi à l’égard des locataires en situation d’impayés.

Une résiliation de bail plus simple

Désormais, la loi prévoit que tout bail d’habitation à titre de résidence principale doit prévoir une clause résolutoire permettant au bailleur de mettre un terme au contrat automatiquement en cas d’impayés de loyers ou charges, ou bien en cas de non-versement du dépôt de garantie. Jusque-là, l’insertion d’une telle clause était, certes fréquente, mais facultative. Grâce à cela, le bailleur peut s’adresser directement à un commissaire de justice (ex-huissier) pour faire délivrer un commandement de payer au locataire (sinon il doit le demander au juge judiciaire). À réception de ce commandement, celui-ci a maintenant 6 semaines (contre 2 mois auparavant) pour répondre et proposer un remboursement de sa dette. S’il ne le fait pas, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater que le contrat a été automatiquement résilié.

De nouveaux délais

Jusqu’ici, un locataire menacé d’expulsion avait droit à certains délais pour partir : il avait d’abord au minimum 2 mois, à compter de la signification du commandement, pour quitter les lieux. Il pouvait ensuite demander un délai de grâce renouvelable (de 3 mois minimum à 3 ans maximum) au juge, si son relogement ne pouvait avoir lieu dans des conditions normales (article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution).

La nouvelle loi permet au juge de raccourcir voire de supprimer le délai de 2 mois lorsque la procédure de relogement n’a pas abouti à cause du locataire. Et le délai de grâce passe à 1 mois minimum et 1 an maximum. De plus, la loi supprime totalement le bénéfice de ces deux délais aux personnes entrées dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, c’est-à-dire aux squatteurs. 

De nouvelles sanctions 

La loi aggrave la situation des locataires en situation d’impayés. Si ces derniers se maintiennent dans les lieux malgré une décision d’expulsion définitive et exécutoire, ils peuvent être condamnés à 7 500 € d'amende (art. 315-2 du Code pénal). Cela ne vaut toutefois que si aucun délai de grâce (ou demande de délai) n’est en cours, et en dehors de toute trêve hivernale (qui a lieu, chaque année, du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante). En outre, le délit n’est pas applicable si le bailleur est une personne morale de droit public (État et collectivités) ou s’il s’agit d’un bailleur social.

Ensuite, le délit de violation de domicile est aggravé. Les peines encourues sont nettement alourdies, passant de 1 à 3 ans d’emprisonnement et de 15 000 € à 45 000 € d’amende (art. 226-4 du Code pénal).

Pour protéger d’autres types de locaux que le seul domicile, le législateur a créé le délit d’occupation frauduleuse. Désormais, celui qui pénètre dans un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte encourt 2 ans de prison et 30 000 € d'amende. Et le fait de se maintenir dans les lieux après y être entré de cette manière constitue une autre infraction, punie des mêmes peines (article 315-1 du Code pénal). 

Les personnes usurpant l’identité du propriétaire d’un logement sont passibles d’une peine de 3 ans de prison et de 45 000 € d’amende, contre 1 an et 15 000 € auparavant. 

Enfin, la loi sanctionne « la propagande ou la publicité » de méthodes facilitant ou incitant l’occupation illicite de biens immobiliers. Ainsi, toute personne physique ou morale (association…) incitant à squatter un logement s’expose désormais à 3 750 € d'amende. 

L’obligation d’entretien du bailleur est maintenue

Le législateur avait initialement prévu une mesure visant à libérer le propriétaire d’un bien immobilier de son obligation d’entretien, c’est-à-dire de réaliser des travaux, dès lors que celui-ci était occupé illicitement. Ainsi, le propriétaire d’un bâtiment tombant en ruine ne pouvait plus être tenu pour responsable de dommage résultant d’un défaut d’entretien pendant cette période d’occupation et, en cas de préjudice causé à un tiers, la responsabilité en aurait incombé aux squatteurs (article 7 de la loi). Cette disposition a été supprimée, car considérée comme non conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (décision n^o 2023-853 DC du 26 juillet 2023). Ce dernier a rappelé que le régime de responsabilité automatique du propriétaire en cas de dommage causé par la ruine d’un bâtiment, lorsque celle-ci résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction (art. 1244 du Code civil), a été mis en place afin de faciliter l’indemnisation des victimes. Or, ces dernières auraient été obligées de se retourner contre le squatteur, dont l’identité n’est pas nécessairement connue et qui ne présente pas du tout les mêmes garanties que le propriétaire, notamment en matière d’assurance.

En outre, le Conseil constitutionnel a dénoncé une exonération du propriétaire trop large, puisqu’il en aurait bénéficié sans avoir à démontrer que le comportement du squatteur avait fait obstacle à la réalisation de travaux, ni que la cause du dommage trouvait son origine dans un défaut d’entretien imputable à l’occupant. Le régime prévu par l’article 1244 du Code civil demeure donc : le propriétaire d’un bâtiment est automatiquement responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, et il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve que le dommage est dû à une cause étrangère (par exemple, la présence de squatteurs dont le comportement empêchait toute intervention pour faire les réparations nécessaires).