La réforme est suspendue

C’est la fin d’un imbroglio fiscal qui aura donné des sueurs froides aux loueurs en meublé. La Direction des finances publiques a publié une instruction fiscale le 14 février, qui met fin à l’incertitude qui régnait sur les conditions d’imposition des loyers de 2023. Le gouvernement avait prévu de durcir un peu la fiscalité des loueurs de meublés de tourisme classés relevant du régime micro-BIC, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024. Mais le Sénat a finalement opté pour une réforme plus ambitieuse, touchant les loueurs de meublés de tourisme non classés cette fois, réforme que le gouvernement a omis de supprimer de la loi de finances publiée au Journal officiel. Pour réparer sa bourde, il a donc décidé d’en suspendre les effets par voie d’instruction fiscale, les bailleurs qui le souhaitent pouvant toutefois s’y soumettre. On fait le point sur les conditions d’imposition de vos loyers de meublés de 2023 et de 2024.

Location touristique non classée

Si vous faites de la location meublée saisonnière ou de la location meublée de courte durée (sur les sites type Airbnb notamment), sans avoir obtenu le classement de vos locaux en meublés de tourisme, vous êtes concerné par la réforme sénatoriale. Vous relevez désormais du régime micro-BIC jusqu’à 15 000 € de loyers bruts annuels et bénéficiez d’un abattement pour charges de 30 % sur vos loyers déclarés, contre un plafond de recettes de 77 700 € et un abattement de 50 % auparavant.

Réforme reportée

Pour limiter les conséquences de cette réforme sur l’imposition de vos loyers de 2023, l’instruction fiscale vous autorise à bénéficier du régime micro-BIC cette année dans les conditions en vigueur avant la loi de finances. Autrement dit, jusqu’à 77 700 € de loyers bruts annuels et avec un abattement pour charges maintenu à 50 %. Dans ce cas, la réduction du plafond de recettes à 15 000 € et de l’abattement à 30 % s’appliquera uniquement à vos loyers encaissés à partir de 2024.

Réforme immédiate

L’instruction vous autorise aussi à appliquer la réforme dès cette année si vous y avez intérêt. En d’autres termes, si vous dépassez le plafond annuel de 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime réel des BIC pour vos loyers de 2023, alors que ce régime s’appliquait de plein droit uniquement au-delà de 77 700 € de recettes auparavant. Vous pourrez ainsi déduire vos frais de gestion et vos charges de propriété pour leur montant réel. Surtout, vous pourrez amortir le prix d’acquisition des biens et des meublés loués. Vous réduirez ainsi votre base d’imposition plus amplement qu’avec le forfait de 50 % du régime micro, et vous payerez donc moins d’impôts et de prélèvements sociaux.

Régime réel et comptabilité

L’option pour l’application anticipée de la réforme n’est possible que si vous êtes en mesure de reconstituer la comptabilité de votre activité de loueur pour l’année 2023. Le régime réel des BIC impose en effet des règles comptables et fiscales renforcées, dont le non-respect peut entraîner un redressement fiscal. Si votre comptabilité n’est pas à jour et si vos recettes annuelles sont comprises entre 15 000 € et 77 700 €, mieux vaut rester soumis au régime micro-BIC pour vos loyers de 2023, pour ne pas risquer les foudres du fisc. Pensez aussi à tenir une comptabilité en bonne et due forme à partir de cette année (livre journal, livre inventaire, compte de résultats...) car vous serez soumis au régime réel de plein droit pour vos loyers encaissés à partir de 2024.

Location touristique classée

Si les locaux que vous donnez en location meublée ont obtenu leur classement en « meublé de tourisme » au sens du Code du tourisme, les règles d’imposition sont inchangées pour vos loyers de 2023. Vous relevez toujours du régime micro-BIC jusqu’à 188 700 € de loyers bruts annuels, et vous allez bénéficier d’un abattement de 71 % sur vos loyers déclarés.

Abattement supplémentaire

La réforme sénatoriale vous accorde un bonus si vos biens sont situés dans une zone non tendue du territoire et si l’ensemble de vos locations meublées n’a pas généré plus de 15 000 € de loyers en 2022. Dans ce cas, vous avez droit à un abattement supplémentaire de 21 % sur vos loyers de 2023. Vous devriez donc bénéficier d’un abattement global de 92 % (puisque la réforme s’applique aux bailleurs qui le souhaitent) et n’être imposé que sur 8 % de vos recettes de 2023.

Nouvelle réforme

Pour vos loyers de 2024, les règles pourraient changer. Une proposition de loi actuellement en cours d’examen visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue reprend à son compte une bonne partie de la réforme inscrite dans la loi de finances et prévoit d’aligner la fiscalité des locations meublées de tourisme classées ou non sur celle des locations vides. Elle pourrait être adoptée d’ici l’été et s’appliquer à compter de 2025. Rassurez-vous, là encore, seul le régime micro-BIC devrait évoluer défavorablement. Par contre, les avantages fiscaux du régime réel des BIC resteront intacts et vous pourrez toujours opter pour son application pour alléger votre imposition.

 Bon à savoir  Rien ne change pour les loueurs de chambres d’hôtes (chambres situées chez l’habitant louées à des touristes de passage). Ils restent soumis au régime micro-BIC jusqu’à 188 700 € de loyers bruts annuels et continuent de bénéficier d’un abattement de 71 %. L’abattement supplémentaire de 21 % ne les concerne pas. L’exonération applicable jusqu’à 760 € de recettes brutes annuelles est prorogée jusqu’en 2026.

Location meublée de longue durée

Rien ne change non plus si vous faites de la location meublée à usage de résidence principale du locataire. Vous êtes soumis au régime micro-BIC jusqu’à 77 700 € de loyers brus annuels et bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos loyers déclarés. Au-delà de ce plafond ou sur option, vous relevez du régime réel des BIC et bénéficiez de tous ses avantages. Il en sera de même pour vos loyers de 2024, aucun durcissement des règles n’étant prévu pour ce type de location.

L’exonération applicable en cas de location meublée d’une partie de votre résidence principale à un locataire qui y établit sa propre résidence principale est également prorogée jusqu’en 2026. Le plafond annuel de loyer à ne pas dépasser en 2024 pour en bénéficier est fixé à 206 €/m² si vous résidez en Île-de-France et à 152 €/m² si vous résidez dans une autre région.