Loueurs en meubléRelevez-vous encore du régime micro-BIC ?

Les loyers encaissés par les loueurs en meublé sont soumis au régime d’imposition micro-BIC jusqu’à un certain montant et au régime d’imposition réel des BIC au-delà. Le plafond d’accès au « micro » est réduit depuis le 1^er janvier 2025 pour les loueurs de meublés de tourisme, et nombre d’entre eux vont être soumis de plein droit au « réel » pour l’imposition de leurs loyers de 2025. Hélas, beaucoup l’ignorent et risquent de ce fait de commettre des erreurs lorsqu’ils rempliront leur déclaration de revenus au printemps 2026. Des erreurs qui pourraient leur coûter cher car nul n’est censé ignorer la loi !

Bon à savoir Les loueurs en meublé identifiés grâce au service « Gérer mes biens immobiliers » ont été contactés par le fisc en septembre. Ils ont reçu un courriel les informant des conséquences de la réforme en vigueur depuis janvier.

Les nouveaux seuils du micro-BIC

Le « micro-BIC » est un régime simplifié d’imposition qui permet aux loueurs en meublé de ne pas comptabiliser leurs charges. Leur bénéfice imposable est calculé directement par le fisc, qui applique un abattement forfaitaire sur leurs loyers bruts annuels déclarés. Ce régime s’applique de plein droit aux loueurs dont les recettes (de N-2 ou de N-1) ne dépassent pas un plafond.

Meublés de tourisme non classés. Si vous louez votre résidence secondaire meublée de temps en temps à des touristes, si vous avez investi dans un logement destiné à de la location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb, ou si vous donnez en location un gîte non classé en meublé de tourisme, vous êtes désormais soumis au régime micro-BIC jusqu’à 15 000 € de loyers bruts annuels au lieu de 77 700 €. Autrement dit, si vous encaissez entre 15 001 € et 77 700 € de recettes par an, vous allez être soumis d’office au régime réel pour vos loyers de 2025, vous ne pourrez plus bénéficier du régime « micro ».

Meublés classés et chambres d’hôtes. Si vous louez une partie de votre résidence principale en tant que chambres d’hôtes, ou si vous donnez en location un gîte ou des locaux classés en meublés de tourisme, vous êtes désormais soumis au régime micro-BIC jusqu’à 77 700 € de loyers bruts annuels au lieu de 188 700 €. Là encore, si vos recettes annuelles sont comprises entre 77 701 € et 188 700 €, vos loyers de 2025 vont être soumis de plein droit au régime réel, ils ne relèveront plus du régime « micro ».

Les conséquences du dépassement

Être soumis au régime réel des BIC va vous permettre de déduire le montant réel de vos charges locatives et de vos frais de propriété de vos loyers de 2025. Vous allez surtout pouvoir déduire une fraction du prix d’acquisition des biens et des meubles loués sous forme d’amortissements.

Des impôts en moins. En principe, la somme de vos charges et amortissements déductibles dépassera l’abattement pour charges de 50 % (meublés de tourisme non classés) ou de 71 % (meublés classés et chambres d’hôtes) auquel vous aviez droit jusqu’à présent avec le régime micro-BIC. Votre base imposable va donc fondre davantage, ce qui va vous permettre de réaliser des économies d’impôts proportionnelles à votre taux d’imposition ainsi que des économies de prélèvements sociaux en 2026. Le cas échéant, le cumul de vos charges et amortissements permettra même d’effacer totalement votre résultat imposable de 2025, et vous ne payerez alors pas d’impôts du tout l’année prochaine.

Des contraintes en plus. Le régime réel des BIC oblige à tenir une véritable comptabilité commerciale comprenant notamment un compte de résultat, un journal des recettes et des dépenses et un registre des immobilisations, ce que n’impose pas le régime micro-BIC. De plus, vous devrez remplir une liasse fiscale comprenant une déclaration de résultats et des tableaux annexes en 2026, vous ne pourrez pas vous contenter de reporter vos loyers bruts de 2025 dans une déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO. Il vous reste moins de deux mois pour vous conformer à vos nouvelles obligations comptables et vous familiariser à vos nouvelles contraintes fiscales. Au besoin, faites appel à un cabinet comptable spécialisé pour accomplir ces tâches. Attention, si vous n’êtes pas en règle, le fisc contestera le calcul de votre bénéfice imposable l’an prochain, et vous réclamera un supplément d’impôt assorti de pénalités.

Les conséquences du non-dépassement

Si les loyers bruts annuels issus de vos locations de meublés de tourisme non classés ne dépassent pas 15 000 €, ceux perçus en 2025 resteront soumis au régime micro-BIC. Il en ira de même si les loyers tirés de vos meublés de tourisme classés ou de vos chambres d’hôtes ne dépassent pas 77 700 €. Pour vous, rien ne change, vos obligations comptables et fiscales ne sont pas modifiées.

Des impôts en plus. Vos impôts, en revanche, vont augmenter en 2026 car l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC est aussi en baisse pour les loueurs de meublés de tourisme. Il est réduit de 50 % à 30 % à compter de l’imposition des loyers de 2025 pour les locations non classées, et de 71 % à 50 % pour les locations classées et les chambres d’hôtes. Vous allez donc être imposé sur 20 % ou 21 % de loyers en plus par rapport aux années antérieures. À la clé, une hausse d’impôts proportionnelle à votre taux d’imposition ainsi qu’une hausse de vos prélèvements sociaux. Rappelons toutefois, pour les loueurs de chambres d’hôtes, que vous êtes exonéré d’impôts jusqu’à fin 2026 si vos recettes brutes annuelles ne dépassent pas 760 €.

Option pour le « réel ». Les loueurs soumis au micro-BIC peuvent opter pour le régime réel des BIC, via un courrier adressé au fisc au plus tard lors du dépôt de leur déclaration de revenus de l’année précédente. Il est trop tard pour faire ce choix pour l’imposition de vos loyers de 2025, l’option aurait dû être exercée au plus tard en mai-juin 2025, lors du dépôt de votre déclaration de revenus 2024. Mais vous avez intérêt à l’exercer pour l’avenir afin de réduire, voire d’effacer, l’imposition des loyers que vous encaisserez à partir de 2026.

Bon à savoir Le régime micro-BIC n’est pas modifié pour les loueurs de meublés de longue durée, à usage de résidence principale du locataire. Il reste applicable jusqu’à 77 700 € de loyers bruts annuels et son abattement reste fixé à 50 % pour ces locations. Rappelons que les loyers tirés de la location meublée d’une partie de sa résidence principale à usage de résidence principale du locataire sont exonérés d’impôts si leur montant annuel (hors charges) ne dépasse pas 213 €/m² (Île-de-France) ou 157 €/m² (autres régions) en 2025.