Meublés de tourismeComment anticiper le tour de vis fiscal

La valse des réformes fiscales votées depuis deux ans a de quoi donner le tournis aux propriétaires de meublés de tourisme. Fin 2023, une première réforme prévoyait d’aligner les règles d’imposition des loueurs de meublés non classés (type location Airbnb) soumis au régime micro-BIC sur celles, moins avantageuses, des loueurs de logements vides soumis au régime microfoncier. Suspendue puis reportée, cette réforme est finalement applicable aux loyers perçus depuis le 1^er janvier 2025.

Fin 2024, une deuxième réforme a été votée, qui vise cette fois les loueurs de meublés de tourisme classés et les loueurs de chambres d’hôtes soumis au régime micro-BIC. Également applicable à compter de cette année, elle aligne leurs règles d’imposition sur celles, moins avantageuses, des loueurs de meublés de longue durée soumis au micro-BIC.

Hausse d’impôts pour les petits loueurs

Ce durcissement du régime micro-BIC va coûter cher aux loueurs de meublés de tourisme. Depuis le 1^er janvier 2025, ceux qui louent des logements non classés y sont soumis jusqu’à 15 000 € de recettes brutes annuelles seulement (au lieu de 77 700 €) et ils bénéficient d’un abattement forfaitaire pour charges réduit à 30 % (au lieu de 50 %). Par ailleurs, ceux qui louent des logements classés ou de chambres d’hôtes y sont soumis jusqu’à 77 700 € (au lieu 188 700 €) et ils bénéficient d’un abattement réduit à 50 % (au lieu de 71 %).

Résultat, si vos recettes ne dépassent pas 15 000 € ou 77 700 € par an, vous serez davantage imposés en 2026, année d’imposition de vos loyers de 2025. Vous serez taxé sur 70 % de leur montant au lieu de 50 % (meublés non classés) ou sur 50 % au lieu de 29 % (meublés classés et chambres d’hôtes). Cette augmentation de votre base d’imposition entraînera une hausse de vos impôts proportionnelle au taux d’imposition de votre foyer fiscal ainsi qu’une hausse de vos prélèvements sociaux.

Exemple Vos meublés classés vous rapportent 50 000 € de loyers par an et votre taux d’imposition est de 41 %. L’an prochain, vous serez taxé sur 50 % de vos loyers 2025, ce qui vous coûtera 14 550 € d’impôts [25 000 € x (41 % + 17,2 %)]. Soit une hausse de plus de 72 % par rapport aux 8 439 € d’impôts à régler cette année sur 29 % de vos loyers 2024 [14 500 € x (41 % + 17,2 %)].

Bon à savoir Le régime d’imposition applicable à vos loyers de 2025 dépend du montant encaissé en 2023 ou, à défaut, en 2024. Autrement dit, ce sont vos loyers de 2023 ou de 2024 que vous devez comparer aux nouvelles limites du micro-BIC pour savoir si ceux de 2025 y resteront soumis. Si elles les dépassent, vos loyers de 2025 relèveront de plein droit du régime réel des BIC.

Choisir le régime réel des BIC

Les loueurs en meublé soumis de plein droit au régime micro-BIC peuvent opter pour l’application du régime réel des BIC. Ils perdent alors le bénéfice de l’abattement forfaitaire mais ils peuvent déduire leurs charges foncières réelles de leurs loyers. Sous conditions, ils peuvent aussi amortir les biens et les meubles loués, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur prix d’acquisition. Vous avez tout intérêt à envisager cette option si les loyers tirés de vos locations touristiques restent soumis au micro-BIC réformé. Vous ne subirez ainsi pas de hausse d’impôts en 2026, et vous devriez même bénéficier d’une baisse car la somme de vos charges et amortissements déductibles dépassera probablement l’abattement du régime forfaitaire.

Dépêchez-vous

L’option pour le régime réel des BIC doit être exercée l’année même où vous souhaitez qu’elle s’applique. Autrement dit en 2025 pour vos loyers de 2025. Vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2024 pour adresser une lettre au fisc, par courrier ou via votre messagerie en ligne sur le site des impôts, l’informant de votre souhait de soumettre vos loyers au réel. Pour mémoire, vous devez renvoyer votre déclaration au plus tard le 20 mai 2025 si vous la remplissez sur papier, et le 22 mai, 28 mai ou 5 juin si vous la remplissez en ligne selon votre lieu de résidence. Après cette date butoir, il sera trop tard, votre option pour le régime réel vaudra pour vos loyers de 2026 mais ceux encaissés cette année resteront soumis au micro-BIC (et vos impôts augmenteront l’an prochain !).

Mettez-vous en règle

Le régime réel des BIC impose le respect d’obligations comptables et fiscales comparables à celles des travailleurs indépendants, obligations auxquelles vous échappez en micro-BIC. Si vous optez pour ce régime, vous devez dès à présent établir une comptabilité en bonne et due forme et inscrire les biens et meubles loués à l’actif de votre activité, même si vous êtes loueur non professionnel (LMNP). À défaut, le fisc pourra remettre en cause le calcul de votre résultat et vous infliger un redressement avec pénalités. Vous pouvez faire appel à un comptable spécialisé pour accomplir ces tâches, sa rémunération sera déductible en charges. Il vous aidera aussi à établir la liasse fiscale que vous devrez désormais remplir chaque année.

Pensez à la revente

Le régime fiscal des plus-values immobilières des loueurs en meublé non professionnels est également durci à compter de cette année. Ceux qui relèvent du régime réel des BIC doivent désormais réintégrer les amortissements déduits pendant la période de location dans le calcul de la plus-value réalisée à la revente de leurs biens loués. Ces amortissements minorent d’autant le prix d’acquisition du bien, ce qui a pour effet d’augmenter le gain imposable. Ainsi, opter pour le réel vous permettra d’alléger la fiscalité sur vos loyers mais alourdira celle applicable sur votre plus-value. Cette réintégration des amortissements ne sera toutefois pas pénalisante si vous conservez votre patrimoine locatif pendant 30 ans ou si vous le transmettez par donation ou en héritage à vos proches, car vous ne réaliserez alors aucune plus-value imposable.