Des avantages fiscaux réduits pour les meublés touristiques ?

La différence de traitement fiscal entre les loyers des logements loués nus, imposés comme des revenus fonciers, et les loyers des logements loués meublés, imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), est une spécificité française qui crée une distorsion en faveur des locations meublées. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires, ces dernières sont jusqu’à deux fois plus rentables après impôts grâce aux abattements fiscaux attachés au régime micro-BIC et aux amortissements prévus par le régime réel des BIC.

Le gain de rentabilité peut même être supérieur en cas de location meublée touristique car les loyers sont alors bien plus élevés que ceux tirés d’une location à l’année. Il n’est donc pas étonnant qu’un nombre croissant de contribuables optent pour cette formule... et qu’un nombre croissant de locataires aient des difficultés à se loger pour un prix abordable, en particulier dans les zones tendues du territoire.

Réduire l’abattement des locations touristiques

Pour contenir cette hémorragie et détendre le marché immobilier, le ministre des Finances Bruno Le Maire s’est récemment prononcé en faveur d’un durcissement de la fiscalité des locations meublées touristiques. Il propose de supprimer l’abattement de 71 % dont profitent les 100 000 loueurs de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme soumis au régime micro-BIC, et de leur appliquer l’abattement de 50 % accordé aux autres loueurs en meublé. Ainsi, tous les contribuables relevant de ce régime seraient taxés sur la moitié de leurs loyers bruts à partir de 2024, qu’ils louent un logement meublé à usage de résidence principale (location de longue durée) ou à usage touristique (location de courte durée).

Étonnamment, la mesure n’a pas été inscrite dans le texte initial du projet de loi de finances pour 2024 présenté en Conseil des ministres fin septembre. L’exécutif n’ayant pas complètement arrêté les contours de cette réforme, il laisse aux députés de sa majorité le soin de les préciser par voies d’amendements lors des débats parlementaires qui débuteront le 17 octobre. À suivre.

Bon à savoir. L’exonération d’impôt attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de sa résidence principale en tant que chambres d’hôtes, applicable jusqu’à 760 € de recettes annuelles, sera supprimée le 31 décembre 2023. Celle attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de sa résidence principale à titre de résidence principale ou temporaire du locataire moyennant un loyer raisonnable sera supprimée le 15 juillet 2024. Les loyers issus de ce type de locations encaissés respectivement à partir du 1^er janvier et du 16 juillet 2024 seront imposables dès le premier euro, quel que soit leur montant.

Unifier la fiscalité de toutes les locations

Des voix s’élèvent pour dénoncer cette proposition d’ajustement a minima de la fiscalité des meublés touristiques. Pour la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), « réduire l’abattement de 71 % ne suffira pas à organiser un basculement structurel de ces logements vers le parc locatif privé ». En effet, même avec un abattement limité à 50 %, les loueurs de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme resteront avantagés par rapport aux loueurs de logements vides, qui bénéficient d’un abattement de 30 % seulement lorsqu’ils relèvent du régime micro-foncier.

Certains professionnels militent pour une réforme plus globale, considérant que les spécificités fiscales des meublés n’ont aucune justification économique pour les investisseurs locatifs. D’autres proposent d’étendre le régime micro-foncier aux loueurs en meublé dont les loyers ne dépassent pas un plafond, et de porter son abattement à 40 % pour tenir compte de leurs frais d’ameublement. Enfin, le Conseil des prélèvements obligatoires recommande d’exclure les loueurs en meublé du régime réel des BIC afin qu’ils ne puissent plus amortir les biens loués et que leurs déficits fonciers soient imputables dans les mêmes conditions que ceux des autres bailleurs. Ces pistes ne semblent toutefois pas avoir les faveurs de Bercy, même si elles génèreraient des dizaines de millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires.

À noter. À rebours de l’opinion dominante, les notaires de France estiment que les propriétaires bailleurs sont très taxés et que la fiscalité actuelle rogne déjà considérablement la rentabilité de l’investissement locatif. Ils préconisent de créer un régime fiscal plus attractif qui s’appliquerait à tous les bailleurs, d’instaurer un statut de loueur immobilier professionnel (LIP) qui ouvrirait droit à des avantages spécifiques, et d’étendre le doublement du déficit travaux et le dispositif Loc’Avantages aux loueurs en meublé.​​​