Ce qu’il faut savoir pour bien remplir votre déclaration

La période de la déclaration de revenus est aussi celle de la déclaration de patrimoine pour les 176 000 foyers qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous en faites partie si la valeur de vos biens immobiliers à usage privé, nette de vos dettes, dépassait 1,3 million d’euros le 1^er janvier 2024. Dans ce cas, pas le choix, vous devez remplir une déclaration n° 2042-IFI et la renvoyer à votre centre des finances publiques dans les mêmes formes et délais que votre déclaration n° 2042.

Votre base d’imposition devrait fondre cette année car l’immobilier a subi de fortes baisses en 2023. Selon le spécialiste Meilleurs Agents, les prix ont reculé de 1,8 % au niveau national, de 5,3 % à Paris, de 3,1 % dans les 10 plus grandes villes de l’Hexagone (hors Paris) et de 1,7 % dans les 50 plus grandes villes. Seules les zones rurales ont résisté à la crise (+2,9 % en moyenne). Votre IFI devrait donc, lui aussi, fondre cette année, à moins d’être propriétaire à la campagne. C’est plutôt une bonne nouvelle après 5 années de hausse.

La revalorisation de vos biens

Vous devez déclarer les différents éléments de votre patrimoine immobilier imposable (logements, commerces, terrains, fraction immobilière de vos parts sociales et de vos placements, etc.) pour leur valeur vénale au 1^er janvier 2024. Autrement dit pour le prix que vous en auriez tiré si vous les aviez vendus ce jour-là. Pour actualiser la valeur de vos biens, vous pouvez consulter gratuitement la base de données « Demandes de valeurs foncières » (immo-data.fr/dvf) et le service Patrim des transactions immobilières accessible dans votre espace personnel sur le site des impôts. Mais ces outils ne vous permettront pas forcément de trouver des transactions récentes de biens identiques aux vôtres et d’évaluer vos actifs à leur juste prix. Dans ce cas, rapprochez-vous d’un professionnel implanté localement (notaire, agent immobilier) pour affiner vos chiffres et savoir s’ils ont perdu ou pris de la valeur en 2023.

 Bon à savoir  Selon la Cour des comptes, les patrimoines soumis à l’IFI ont progressé moins vite que l’immobilier entre 2018 et 2022. Les redevables de l’IFI ont majoritairement sous-revalorisé leurs actifs imposables durant ces 5 années de hausse des prix. Si c’est votre cas, il vaut mieux ne pas répercuter la baisse de 2023 pour éviter un contrôle du fisc.

Les abattements et les décotes

Les outils d’évaluation créés par les pouvoirs publics ne tiennent pas compte des abattements et des décotes que vous pouvez imputer sur la valeur vénale de certains biens. Destinés à compenser les contraintes particulières que vous supportez, ils peuvent réduire sensiblement votre patrimoine imposable.

Résidence principale

Vous pouvez imputer un abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale, à condition d’en être propriétaire directement et non par le biais d’une SCI. Cet abattement joue pour le logement que vous habitez de façon habituelle la majeure partie de l’année. Vous y avez aussi droit si vous êtes usufruitier de votre résidence principale ou titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, le bien étant dans ces cas imposable entre vos mains pour sa valeur en pleine propriété. Ou encore si vous êtes propriétaire d’un logement qui était occupé comme résidence principale par l’un de vos parents le 1^er janvier 2024, en vertu du droit temporaire au logement dont il jouit depuis le décès de son conjoint (votre autre parent). Vous ne pouvez en revanche pas appliquer les 30 % sur la valeur de vos autres biens, votre résidence secondaire notamment.

Biens loués

Les biens donnés en location sont difficilement vendables au prix du marché car ils sont occupés. Les tribunaux vous autorisent à appliquer une décote sur leur valeur vénale dont le taux varie selon vos contraintes. Tout dépend de la nature du bail et de la durée restante avant de pouvoir le rompre. En général, une décote de 10 à 20 % est admise par les juges et le fisc. Elle peut grimper à 30 % pour un logement loué sous la loi de 1948, un local soumis à un bail commercial ou une propriété louée par bail emphytéotique car le locataire bénéficie alors de droits renforcés. En revanche, vous ne pouvez pas appliquer de décote sur un logement prêté à un tiers ou destiné à la location saisonnière.

Biens indivis

Détenir un bien à plusieurs est également contraignant car la gestion d’une indivision impose souvent l’accord de toutes les parties. Vous pouvez donc également minorer la valeur de votre quote-part d’indivision. Les juges admettent une décote allant jusqu’à 30 à 40 % pour les situations les plus complexes, mais le fisc ne tolère généralement qu’une décote comprise entre 5 et 20 %. Attention, vous ne pouvez pas appliquer de décote sur votre résidence principale si vous la détenez en indivision avec votre conjoint et êtes soumis à imposition commune car vous bénéficiez de l’abattement de 30 %.

 Bon à savoir  Si vous détenez votre immobilier au travers d’une SCI, vous pouvez aussi appliquer une décote dite d’illiquidité de 10 % sur la valeur imposable de vos parts sociales. Et une décote supplémentaire de 10 % si vous êtes associé minoritaire car vos pouvoirs dans la SCI sont limités. D’autres décotes sont admises par les tribunaux en fonction des contraintes qui pèsent sur les associés.

Les dettes imputables sur vos actifs

Identifier les dettes imputables sur votre patrimoine immobilier est aussi périlleux qu’évaluer vos actifs. Seules celles existantes au 1^er janvier 2024 qui sont en lien avec vos biens imposables sont déductibles. Le fait d’appliquer une décote sur certains actifs ne réduit pas le montant de vos dettes déductibles. Par contre, vous ne pouvez tenir compte des dettes liées à votre résidence principale qu’à hauteur de sa valeur imposable, soit 70 % de sa valeur vénale.

Les dettes liées à vos emprunts sans terme précis et à vos prêts in fine sont plafonnées, celles liées aux emprunts contractés auprès de votre famille sont déductibles sous conditions, et les emprunts contractés entre membres de votre foyer ne sont pas déductibles. Un plafonnement spécifique s’applique aussi si votre patrimoine dépasse 5 millions d’euros et vos dettes 3 millions. Enfin, une nouvelle limitation s’impose à compter de cette année si vous détenez des parts de SCI, qui risque d’augmenter sensiblement leur valeur imposable : vous ne pouvez plus tenir compte de toutes les dettes de la SCI pour les valoriser mais uniquement de celles afférentes à ses biens imposables à l’IFI.