Le décret de zonage est paru

Le gouvernement ne s’en cache pas, l’objectif du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est de relancer la construction, et non d’orienter les consommateurs vers des investissements judicieux. Comme le bâtiment traverse une passe difficile, l’élaboration du nouveau zonage a donc essentiellement consisté à élargir les possibilités de vente en défiscalisation. L’idée, pour y arriver, est de laisser espérer aux futurs bailleurs un loyer attractif, en remontant les « plafonds » dans certaines villes. Les guillemets sont de rigueur à « plafonds » car ces derniers, avec les dispositifs antérieurs, étaient souvent supérieurs au prix du marché ! La sanction a été sévère : les appartements flambants neufs n’ont pas trouvé de locataire. Le Pinel est bien parti pour connaître les mêmes dérives.

Par rapport au zonage Duflot, les changements les plus importants concernent la zone A, celle des grandes agglomérations. Lille et quatre communes voisines y entrent, de même que Montpellier et ses alentours, le grand Marseille, l’essentiel du grand Lyon et 14 communes de l’Oise (pour l’essentiel).

Le décret est entré en vigueur au 1^er octobre. La réalité du marché n’a évidemment pas changée en 2 jours. Néanmoins, par rapport au 30 septembre, le loyer « plancher » défini par le ministère de l’Économie et des Finances dans ces zones – qui passent donc du « B1 Duflot » au « A Pinel » – a instantanément grimpé de 25 %. Le T2 de 40 m² qui allait « rapporter » 395,20 € de loyer mensuel en Duflot en rapportera désormais 496,80. Il est plus facile à vendre à un investisseur, cela va de soi. Il sera aussi nettement plus dur à louer.

Les zones B1 et B2 du Pinel contiennent elles aussi leur lot d’incohérences, trop nombreuses pour les lister de manière exhaustive. Pour n’en citer qu’une, Narbonne est classée en B2. Voici pourtant ce qu’écrivaient les services de l’Équipement dans une étude publiée en mai 2012, à propos du logement social en Midi-Pyrénées : « les villes-centre des principales agglomérations régionales (dont Narbonne, ndlr) présentent un ratio inférieur à un (moins d’un demandeur de logement par logement social existant !), ce qui traduit un équipement suffisamment dimensionné pour répondre à la demande exprimée ». Difficile d’être plus clair : il n’y a pas de crise du logement à Narbonne, le parc public absorbe la demande sociale.

Une fois encore, il convient donc d’appeler à la prudence. On ne peut se fier au zonage de l’État. Il a été conçu pour servir de paravent respectable à des commerciaux sans scrupules, prêts à vendre n’importe quel bien, dans n’importe quelle ville, en promettant n’importe quel loyer à la clé.

Vous trouverez sur Légifrance l’arrêté relatif au zonage. Si vous êtes démarché, vérifiez dans quelle zone se trouve le bien que l’on vous propose. Appelez impérativement un professionnel local de l’immobilier pour savoir si le loyer que l’on vous fait miroiter est réaliste ou non. 

Les plafonds de loyer