Encadrement des loyersDes caractéristiques exceptionnelles peuvent faire grimper le loyer

Dans certaines villes situées en zone tendue, l’État peut autoriser les autorités locales à pratiquer un encadrement des loyers en raison de la forte pression sur le marché locatif. Dans ces communes, les bailleurs ne sont donc pas libres de fixer le montant du loyer mais peuvent, sous conditions, pratiquer un complément de loyer, en plus du loyer de base plafonné fixé par le préfet.

Pour cela, il faut que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (art. 140 de la loi n° 2018-1021 du 23/11/18, dite loi Élan). Deux arrêts rendus le 4 décembre 2025 par la Cour de cassation viennent illustrer, dans des situations concrètes bien différentes, comment apprécier ce critère.

Vue classée ou ensoleillée : complément de loyer validé ?

Dans la première affaire (Cass. Civ. 3^e, pourvoi n° 24-15.589), un couple loue depuis plusieurs années un appartement situé à Paris, pour un loyer mensuel initialement fixé à 5 200 €. Lors du renouvellement du bail (intervenu après l’entrée en vigueur du plafonnement des loyers dans la capitale), les locataires saisissent la justice afin d’obtenir une diminution du loyer. Ils constatent qu’il dépasse le loyer maximal fixé par l’arrêté préfectoral.

Le bailleur sollicite, en contrepartie, l’application d’un complément de loyer. Selon lui, cela se justifie par une vue dégagée sur une église classée monument historique, localisée à proximité immédiate et visible directement depuis l’appartement, situé à un étage élevé. Les locataires contestent cet argument : dans une ville comme Paris, de nombreux logements bénéficient d’une vue sur un monument ou un édifice ancien, de sorte que cette seule circonstance ne saurait constituer une caractéristique exceptionnelle au sens des textes.

La seconde affaire (Cass. Civ. 3^e, pourvoi n° 24-17.930) concerne un studio de 16 m² situé, lui aussi, dans une commune soumise à l’encadrement. Le bailleur avait appliqué, dès la conclusion du bail, un complément de loyer de 120 € mensuels en plus du loyer de base fixé à 440 €, au motif que l’appartement était particulièrement lumineux et calme.

Le locataire saisit la justice pour contester ce complément, estimant que ces qualités ne sont pas spécifiques au bien, mais tiennent avant tout au quartier ou à des caractéristiques communes à de nombreuses chambres de bonne, situées en étage élevé. Il estime aussi que la présence d’un ascenseur, invoquée par le bailleur, ne saurait justifier un complément dès lors que son entretien est déjà financé par des charges récupérables.

Dans les deux cas, les juges ont donné raison au bailleur et ont été soutenus dans leur raisonnement par la Cour de cassation. Grâce à ces décisions, nous en savons désormais plus sur ce qui peut justifier l’application d’un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré :

• une vue dégagée sur un monument historique à proximité immédiate, combinée à la situation en étage élevé ;
• le calme et la luminosité du logement, dès lors qu’ils ne résultent pas de sa situation géographique (un élément déjà pris en compte dans le calcul du loyer de référence, voir plus bas), mais bien de la configuration propre au bien, à savoir son étage élevé.

Comprendre l’encadrement des loyers

Lorsqu’une commune entre dans le dispositif d’encadrement des loyers, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par secteur géographique et selon les caractéristiques du logement (époque de construction, nombre de pièces, location nue ou meublée), un loyer de référence, exprimé par mètre carré. Autour de ce loyer médian, sont déterminés un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Le loyer du logement fixé par le bailleur doit impérativement se situer dans cette fourchette.

En pratique Pour savoir si votre commune est concernée, un simulateur est disponible sur service-public.gouv.fr. Ce site permet aussi de télécharger l’arrêté préfectoral applicable à votre bien. Une appli vous permet en outre de savoir si votre loyer respecte bien la réglementation.

Exceptionnellement, le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré, en appliquant un complément de loyer : lorsque le logement présente, par comparaison avec les biens de même catégorie situés dans le même secteur, des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (voir encadré). C’est précisément sur ce terrain que les tribunaux commencent à apporter des éclairages concrets, comme l’illustrent les deux arrêts rendus par la Cour de cassation.

La loi fixe toutefois des limites strictes : le complément de loyer ne peut jamais reposer sur des caractéristiques déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence, ni sur des équipements dont le coût est récupérable au titre des charges (la présence d’un ascenseur, par exemple), ni sur un logement présentant certains défauts (sanitaires sur le palier, humidité, performance énergétique insuffisante, etc.).

Des délais très courts pour contester

Le complément de loyer doit expressément être mentionné dans le bail, ainsi que les éléments qui le justifient (art. 140 III B de la loi Élan). Il peut être contesté, mais selon un calendrier strict. Le locataire doit être vigilant. En principe, il ne dispose que de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Si aucun accord n’est trouvé avec le bailleur, il a 3 mois supplémentaires pour saisir le juge et demander l’annulation ou la diminution du complément.

Toutefois, lorsque le bail ne mentionne aucun complément de loyer, alors même que le loyer dépasse le plafond autorisé (une situation loin d’être marginale), les droits de contestation du locataire sont élargis puisqu’il n’est pas tenu de saisir la CDC dans les 3 mois. La négligence (volontaire ou non) du bailleur a en effet pour conséquence que le délai pour agir du locataire passe à 3 ans, directement devant le juge.

Gare aux sanctions

Les conséquences peuvent être très lourdes pour le bailleur : la décision de la CDC ou du juge s’applique rétroactivement, à compter de la prise d’effet du bail, avec restitution des sommes indûment perçues. Le locataire peut ainsi parfois récupérer plusieurs milliers d’euros. En outre, il peut signaler sa situation au préfet ou à la commune, qui peut infliger au bailleur une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Réajuster un loyer à la réglementation actuelle

Enfin, outre la question du complément de loyer, la première de ces décisions du 4 décembre 2025 (n° 24-15.589) aborde un point intéressant : que se passe-t-il lorsque l’encadrement des loyers n’existait pas dans la commune au moment où le bail a été signé, mais qu’il est entré en vigueur après, en cours de bail ?

La règle posée par la loi Élan est simple : au moment du renouvellement du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer, afin de l’adapter au loyer de référence majoré désormais applicable. Il doit le faire au moins 5 mois avant le terme du contrat, dans les mêmes formes qu’un congé, c’est-à-dire :

• par courrier recommandé avec avis de réception ;
• par acte de commissaire de justice ;
• ou bien remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En retour, le bailleur peut accepter et, le cas échéant, réclamer l’ajout d’un complément de loyer, en le justifiant (c’est ce qui s’est passé dans cette affaire). En cas de désaccord, la CDC doit être saisie, avant le juge, le cas échéant.

En pratique, l’encadrement des loyers n’est pas un jeu de devinettes. Un complément de loyer se prépare et se justifie. Les locataires ont donc tout intérêt à vérifier leur bail dès la signature. Quant aux bailleurs, ces arrêts le confirment : le complément peut être un levier utile, mais seulement s’il repose sur des critères solides… sous peine de retour de bâton.