LocationPourquoi vos frais d’agence n’augmenteront pas

Dans l’affaire jugée le 7 mai 2025, le Conseil d’État a rejeté la requête d’un requérant, M. A. B., qui contestait le refus implicite du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires de réviser les plafonds des honoraires d’agence à la charge des locataires. Selon lui, ces plafonds – fixés en 2014 – auraient dû être ajustés régulièrement. À l’appui de son recours, il cite l’article 3 du décret du 1^er août 2014 : « Les plafonds […] sont révisables chaque année au 1^er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers. »

Pas de revalorisation automatique

Mais la plus haute juridiction administrative n’a pas suivi son raisonnement. Elle rappelle qu’aucune disposition du décret n’impose au gouvernement une révision automatique. La référence à l’indice de référence des loyers (IRL) dans le texte ne suffit pas à créer une obligation annuelle de revalorisation, en l’absence de seuil ou de mécanisme clair de calcul indiqué dans le texte. En d’autres termes, le fait que les plafonds soient révisables chaque année ne signifie pas qu’ils doivent l’être chaque année. En conséquence, le gouvernement n’était pas légalement tenu de faire varier ces limites et son refus n’est pas illégal. Ce raisonnement avait déjà été retenu dans une affaire similaire en décembre 2024 (CE, 20 déc. 2024, n° 492726), introduite par trois fédérations professionnelles : la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) et l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis).

Un plafonnement né pour lutter contre les abus

Avant la mise en place du plafonnement par la loi Alur du 24 mars 2014, la loi prévoyait un partage par moitié entre le bailleur et le locataire des frais liés à la rédaction du bail mais les honoraires d’agence étaient libres. Les locataires pouvaient ainsi se voir facturer des frais équivalents à un mois ou un mois et demi de loyer, sans encadrement. Résultat : dans les grandes villes, les frais d’entrée dans un logement pouvaient atteindre largement plus de 1 000 €, ce qui représentait un véritable frein à la mobilité résidentielle. Pour y mettre fin, la loi Alur a posé un principe de répartition des frais entre le bailleur et le locataire, avec des plafonds stricts fixés par décret.

Prestations et tarifs

Depuis cette date, les frais d’agence qu’un professionnel peut imputer au locataire concernent exclusivement quatre types de prestations. Les trois premières portent sur la mise en location : organisation des visites du logement ; constitution du dossier du locataire ; rédaction du bail. La dernière a trait à la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Ces frais sont partagés entre bailleur et locataire et le montant payé par le locataire ne peut excéder celui payé par le bailleur.

Les plafonds fixés par le décret varient selon les zones géographiques. Il faut en distinguer trois :

• en zone très tendue, le plafond est fixé à 12 € par mètre carré de surface habitable ;

• en zone tendue, le plafond est fixé à 10 € par mètre carré de surface habitable ;
• hors zone tendue, c’est-à-dire le reste du territoire, le plafond est fixé à 8 € par mètre carré de surface habitable.

À noter qu’il s’agit de plafonds, c'est-à-dire de montants maximums et non d’un forfait. 

Pour les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, le plafond est unique et vaut pour l’ensemble du territoire. Il s’élève à 3 € par mètre carré de surface habitable. Ce barème, instauré en 2014, reste à ce jour figé à 12 €, 10 € ou 8 €/m² selon la zone, plus 3 €/m² pour l’état des lieux, conformément à la volonté du gouvernement validée par le Conseil d’État. À titre indicatif, s’ils avaient été ajustés selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) sur la période, ces plafonds seraient aujourd’hui supérieurs d’environ 16 %.

Frais d’intermédiation et de gestion : exclusivement à la charge du bailleur

Outre les prestations de mise en location et d’état des lieux d’entrée partagées avec le locataire, les agences peuvent facturer d’autres frais au propriétaire-bailleur, notamment :

• les frais d’intermédiation : rémunération perçue pour la mise en location du bien, la recherche de locataires, la publicité (photos, annonces en ligne, etc.) ;
• les frais de gestion locative : honoraires liés à la gestion du bien (encaissement des loyers, relances, gestion des travaux, déclaration fiscale, etc.).

Ces sommes sont intégralement à la charge du bailleur et ne peuvent en aucun cas être répercutées au locataire, même partiellement.

Bon à savoir Les locations entre particuliers échappent à ce plafonnement. Ce dispositif ne concerne que les locations gérées par un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens…). Entre particuliers, aucuns frais ne peuvent être exigés au locataire au titre de ces prestations.