Copropriétés

Situation préoccupante

Publié le : 13/11/2013 

Selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), faute de moyens face aux coûts d’entretien et de rénovation, de nombreuses copropriétés se dégradent de façon alarmante. Pour le moment, rien ne permet de redresser la barre, et il est à craindre que les logements défiscalisés construits depuis 10 ans subissent le même sort.

 

Combien de copropriété sont concernées ? Impossible de le savoir précisément, mais depuis plusieurs années, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) tire la sonnette d’alarme. Une part significative des quelque 565 000 copropriétés de France, soit 6,2 millions de logements, sont dans une situation périlleuse. Les copropriétaires ne votent pas les travaux indispensables, le plus souvent faute d’argent, entretenant la spirale du déclin et de la paupérisation.

À partir de données issues de l’enquête nationale « Logement » de l’Insee de 2006, l’Anah estime que 260 000 logements au strict minimum sont situés dans des copropriétés en situation financière et technique critique. Le chiffre réel est certainement beaucoup plus élevé. Le président de l’Anah, Dominique Braye, parlait récemment de 800 000 à 1 million de logements en difficulté ou en « risque de basculement ». On y trouve des immeubles des années 1950 qui ne sont plus du tout aux standards de confort actuel, des grands ensembles construits entre 1960 et 1975, mais aussi des immeubles plus petits construits entre 1975 et 1984, qui payent aujourd’hui leurs ambitions architecturales mal financées. Les toits terrasses prennent l’eau, les revêtements futuristes se fissurent… L’Anah estime qu’il faudra 12 000 à 20 000 € de travaux par logement dans les dix ans à venir pour une remise à niveau des parties communes du parc construit entre 1944 et 1984. Tous les copropriétaires n’auront pas forcément les moyens, en particulier ceux qui se sont endettés pour acheter à des prix exorbitants ces dernières années.

Fiche synthétique de la copropriété bientôt obligatoire

Le projet de loi sur le logement examiné cet automne (dit loi Alur) a repris de nombreuses propositions de l’Anah. À l’avenir, les futurs copropriétaires devraient ainsi se voir remettre avec le compromis de vente une « fiche synthétique de la copropriété » évoquant les charges ou les travaux à venir. Un fonds de prévoyance correspondant au minimum à 5 % du budget annuel de fonctionnement de la copropriété devrait également être institué pour les copropriétés de plus de 10 lots. Des mesures louables, mais qui n’amélioreront pas la solvabilité des propriétaires.

Il faut souligner en outre que le législateur, ces dernières années, a largement alimenté la machine à fabriquer des copropriétés dégradées. Comme le souligne l’Anah dans un rapport publié en janvier 2012 et intitulé « Prévenir et guérir les copropriétés en difficulté », les résidences en défiscalisation construites depuis 2003 en Robien-Scellier cumulent plusieurs facteurs de risque. Elles ont tout à fait le profil des résidences en péril des années 2020. L’état des lieux, en la matière, reste à faire, puisque les évaluations de l’Anah portent seulement sur le parc vieux de plus de 20 ans.

Erwan Seznec