LogementComment le vendre sans payer d’impôts ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que son prix d’achat (ou que sa valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession en cas d’acquisition gratuite), votre gain est soumis au régime fiscal des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Le notaire chargé de la vente doit prélever 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur votre plus-value pour les reverser au fisc. Le montant imposable est cependant diminué d’un abattement si vous avez conservé le bien pendant plus de 5 ans avant de vendre. Cet avantage progressif conduit à vous exonérer d’impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention (vous ne payez alors plus rien). Certaines ventes bénéficient par ailleurs d’une exonération expresse d’impôts qui joue quel que soit le temps pendant lequel vous avez été propriétaire.

Bon à savoir : vous êtes redevable d’une surtaxe de 2 à 6 % lorsque vous empochez une plus-value imposable supérieure à 50 000 € (après abattement). En cas de vente d’un bien indivis ou commun, elle s’applique distinctement à chaque propriétaire dont la quote-part de plus-value dépasse 50 000 €.

Vente de la résidence principale

En cas de vente de votre résidence principale, c’est-à-dire du logement que vous occupez avec votre famille la majeure partie de l’année, votre plus-value échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux, quelle que soit la durée pendant laquelle vous l’avez habitée. L’exonération s’applique même si vous ne l’avez occupée que quelques mois, dès lors qu’il s’agit bien de votre résidence principale et que vous êtes en mesure de le prouver.

Déménagement. L’exonération s’applique également si vous déménagez avant de vendre, dès lors que le bien constituait votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai raisonnable (1 an en général, davantage en cas de circonstances exceptionnelles). De même, après un divorce, une séparation ou la rupture d’un pacs, vous avez droit à l’exonération sur la part de plus-value vous revenant en cas de vente du logement qui constituait votre résidence principale lors de la séparation. À condition, toutefois, qu’il ait été occupé par vous ou par votre « ex » jusqu’à sa mise en vente.

Construction. Votre plus-value échappera aussi au fisc si vous vendez un logement en construction destiné à devenir votre résidence principale en raison d’une rupture, d’une mutation professionnelle, du décès de votre conjoint, partenaire de pacs ou concubin ou d’une invalidité. À condition, cette fois, de ne pas être propriétaire de votre résidence principale pendant la construction (vous devez être locataire ou hébergé chez un tiers).

Départ en Ehpad. Si vous êtes hébergé en maison de retraite ou en foyer d’accueil, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre ancienne résidence principale si elle intervient dans les 2 ans suivant votre départ et qu’elle n’a pas été occupée par d’autres personnes que les membres de votre foyer fiscal ou que votre concubin depuis. Conditions supplémentaires, vous ne devez pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année ne doit pas dépasser un certain seuil. Pour les ventes réalisées en 2025, ce seuil est fixé à 29 288 € pour la première part de quotient familial, plus 6 843 € pour la première demi-part supplémentaire et 5 387 € pour chaque demi-part suivante.

Départ à l’étranger. Si vous vous installez à l’étranger, vous êtes aussi exonéré d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre ancienne résidence principale située en France si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ et que le logement n’est ni prêté ni loué entre votre départ et la vente. À condition de vous installer dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôts.

Vente d’un autre logement

En cas de vente d’un logement qui n’est pas affecté à votre résidence principale, votre plus-value est imposable, sous réserve de l’exonération progressive obtenue grâce à l’abattement pour durée de détention. Vous êtes notamment imposable si vous vendez une résidence secondaire, un logement donné en location ou prêté à un proche, ou encore un logement vacant. À moins de pouvoir bénéficier de l’une des exonérations expresses prévues par le Code général des impôts.

Remploi du prix de vente. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ou ne l’êtes plus depuis au moins 4 ans, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la première vente d’un logement destiné à un autre usage (votre résidence secondaire, par exemple). À condition de remployer le prix de vente, sous 24 mois, dans l’achat ou la construction d’un logement destiné à devenir votre résidence principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix de vente effectivement remployé. Elle sera remise en cause – et votre plus-value sera taxée – si vous ne respectez pas le délai de remploi de 2 ans.

Faible prix de vente. En cas de vente d’un logement pour un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, vous êtes exonéré d’impôts sur votre plus-value quels que soient son montant, l’usage du logement vendu et votre niveau de revenus. Si la vente porte sur un bien indivis ou commun, ce seuil d’exonération s’applique à la fraction du prix de vente revenant à chaque propriétaire. En revanche, si l’acte de vente porte sur plusieurs lots distincts au profit du même acheteur, les 15 000 € doivent être appréciés en tenant compte du prix global de cession.

Retraité ou invalide modeste. Vous ne payerez pas d’impôts non plus sur votre plus-value, quels que soient son montant et l’usage du logement vendu, si vous êtes titulaire d’une pension de retraite ou de la carte mobilité inclusion mention « invalidité ». À condition, là encore, de ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d’avoir des revenus très modestes. Pour les ventes réalisées en 2025, votre RFR de 2023 ne doit pas dépasser 12 455 € pour la première part de quotient familial, plus 3 326 € par demi-part supplémentaire. Bonne nouvelle, l’exonération joue même si c’est vous qui êtes propriétaire et votre conjoint ou partenaire de pacs qui est retraité ou invalide (ou inversement).