par Fabrice Pouliquen
ACTUALITÉ
ImmobilierLa carte de France des zones tendues évolue et ce n’est pas sans conséquences
Un arrêté du 6 septembre met à jour le zonage ABC, qui classe les communes de France en fonction du degré de tension sur le marché immobilier local. L’État s’appuie dessus comme critère d’éligibilité à certaines aides publiques en matière de logement.
A, A bis, B1, B2 ou C. Votre commune est obligatoirement classée sous l’une ou l’autre de ces lettres mystérieuses. C’est le zonage ABC qui, depuis 2003, classe les communes de France en fonction du degré de tension sur le marché immobilier local. Autrement dit, en fonction de l’adéquation ou du déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Il existe ainsi 5 zones. A bis est considérée comme la plus tendue et regroupe notamment Paris et des villes de sa proche banlieue. Suivent A et B1, des zones tendues avec des loyers et des prix de logements très élevés (A) ou élevés (B1). On y retrouve les principales agglomérations françaises. Enfin, les zones B2 et C – cette dernière regroupant une large partie du territoire métropolitain ‒ sont des zones dites « non tendues ».
Depuis sa création, ce zonage a fait l’objet de plusieurs mises à jour, dont la dernière date du 6 septembre 2025 avec la publication, par le ministère du Logement, d’un nouvel arrêté de révision qui complète l’avant-dernier de juillet 2024. Environ 450 communes changent ainsi de zone, « dont plus de la moitié rejoint les zones tendues », précise le ministère du Logement. Le nouveau zonage figure dans l’arrêté publié au Journal officiel. Un simulateur en ligne, sur service-public.fr, permet aussi en quelques clics de connaître la zone de sa commune. « Mais celui-ci ne sera mis à jour que le 30 septembre », nous indique la Direction de l’information légale et administrative (Dila), qui s’en occupe.
Un zonage pas anodin
Ce zonage ABC n’est pas anodin, le classement de votre commune pouvant avoir des effets directs sur les locataires, les acheteurs comme les bailleurs. L’État s’appuie dessus pour adapter la politique du logement à chaque territoire. Il contribue ainsi à définir l’éligibilité à certains dispositifs d’aides ou à en moduler les paramètres (plafonds de loyers, plafonds de ressources). Par exemple, le montant de revenus à ne pas dépasser pour bénéficier d’un logement social varie en fonction du classement de la commune où se trouve le logement demandé. Le zonage ABC a aussi son importance concernant le prêt à taux zéro (PTZ), un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour faciliter l’accession à la propriété. Enfin, ce n’est plus vrai dans le neuf. Depuis le 1er avril, le PTZ est en effet accessible partout en France, quelle que soit sa commune. Tout dépend alors de vos revenus fiscaux, du coût de l’opération immobilière, etc. En revanche, dans l’ancien, le zonage ABC reste un critère d’éligibilité au PTZ. Pour y avoir droit, le logement que vous projetez d’acquérir doit se situer en zone détendue (B2 ou C).
De la même façon, le zonage ABC est utilisé dans le cadre de programmes d’aides à l’investissement locatif (Denormandie, Pinel, Loc’Avantages…), aussi bien comme critère d’éligibilité à ces dispositifs que pour déterminer les plafonds de loyer à ne pas dépasser. Une information cruciale pour un bailleur.
À ne pas confondre avec les zones tendues du Code général des impôts
Dans un décret du 10 mai 2013, le Code général des impôts donne lui aussi sa définition d’une zone tendue, soit « une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ». En 2024, 1 434 communes, regroupées en 47 agglomérations métropolitaines, sont ainsi considérées comme zone tendue. Cette classification ne colle pas toujours au zonage ABC. Autrement dit : des communes peuvent être considérées comme non tendues par la définition que donne le Code général des impôts bien que situées en zone A bis ou B1.
Ces deux types de classification ne donnent pas non plus accès aux mêmes droits pour les ménages. Ainsi, dans les communes classées en zone tendue au sens du Code général des impôts, le locataire souhaitant quitter un logement loué vide peut profiter d’un délai de préavis d’un mois seulement, contre trois sinon. En zones tendues également, lors de la relocation d’un bien vide ou meublé, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sous certaines conditions (logement neuf, première location, etc.). Autre spécificité : ces communes situées en zone tendue peuvent appliquer l’encadrement des loyers ou encore majorer la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Là encore, service-public.fr propose un simulateur permettant de savoir si son logement est en zone tendue ou non.
Fabrice Pouliquen
