Locations Airbnb en copropriétéLes Sages valident le vote de l’interdiction à la majorité

Mettre son appartement sur Airbnb, Booking ou Abritel n’est désormais plus seulement une affaire entre un propriétaire et ses locataires. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, qui a notamment augmenté les pouvoirs des maires, les copropriétés disposent elles aussi d’un levier d’action. Celui-ci vient d’être validé par le Conseil constitutionnel, qui l’a déclaré conforme à la Constitution. Dans une décision rendue le 19 mars 2026, les sages ont confirmé la possibilité, pour certaines copropriétés, de modifier leur règlement afin d’interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité. Mais il ne s’agit pas pour autant d’un permis général d’interdiction : toutes les copropriétés et toutes les situations ne sont pas concernées.

D’un blocage à l’unanimité à un vote aux deux tiers

Pour comprendre ce que valide réellement cette décision, il faut repartir du point de départ. Dans de nombreuses villes, des logements autrefois loués à l’année ont progressivement basculé vers la location de courte durée. Résultat : une offre locative qui se raréfie pour les habitants, des loyers sous tension et, dans certains immeubles, un va-et-vient permanent vécu comme une source de nuisances par les occupants. C’est dans ce contexte que la loi Le Meur a été adoptée. Elle ne se limite pas à la copropriété : elle renforce également les pouvoirs des communes pour encadrer les meublés de tourisme et s’inscrit dans un mouvement plus large de durcissement de leur régime, notamment sur le plan fiscal.

Jusqu’ici, pour les copropriétés, le principal obstacle était juridique. Modifier un règlement pour interdire les locations touristiques relevait souvent du casse-tête, car une telle décision supposait l’unanimité. En pratique, un seul copropriétaire opposé au projet suffisait à bloquer toute évolution. La loi Le Meur a donc abaissé ce seuil : l’assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. C’est précisément ce point qui était contesté dans la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) examinée par le Conseil constitutionnel.

L’affaire était portée par une société civile immobilière (SCI), qui soutenait qu’en permettant à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour y interdire, de façon générale et absolue, la location de certains lots à usage d’habitation en meublés de tourisme, le dispositif portait atteinte au droit de propriété, à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle.

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Une atteinte au droit de propriété jugée proportionnée

Le Conseil constitutionnel n’a pas suivi ce raisonnement. Il relève d’abord que le législateur a poursuivi deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées au développement des meublés de tourisme dans les immeubles et répondre à la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.

Surtout, il insiste sur le fait que le champ d’application de la mesure est circonscrit. C’est là le point essentiel. La loi ne permet pas à n’importe quelle copropriété d’interdire les locations saisonnières du jour au lendemain. Le vote à la majorité des deux tiers n’est possible que si le règlement de copropriété comporte déjà une « clause d’habitation bourgeoise », c’est-à-dire une clause qui interdit les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation. À défaut, toute modification reste soumise à l’unanimité des copropriétaires.

Autre limite importante : l’interdiction ne vise pas tous les logements. Elle ne concerne pas les résidences principales, mais uniquement les résidences secondaires. Autrement dit, le texte cible les logements durablement affectés à une activité touristique. Le Conseil constitutionnel précise également que la mesure vise les locations de courte durée en meublé de tourisme (à la journée, à la semaine ou au mois), c’est-à-dire les locations répétées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le propriétaire conserve la possibilité de louer son bien en location classique de longue durée.

Dans leur décision, les Sages rappellent que les dispositions contestées ne modifient pas les règles de fond relatives au droit d’usage et de jouissance des parties privatives. Elles se bornent à fixer une règle de majorité pour décider d’une interdiction. De plus, lorsqu’une telle clause est introduite dans le règlement, elle s’applique de manière identique à tous les copropriétaires. Enfin, cette interdiction n’est pas définitive. Elle est en effet réversible, puisque la même règle de majorité permet, si besoin, d’y mettre fin.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le Conseil constitutionnel estime que la loi ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, à la liberté d’entreprendre ou à la liberté contractuelle.

Tout se joue dans le règlement de copropriété

En pratique, que vous souhaitiez faire voter une telle interdiction lors de la prochaine assemblée générale ou, au contraire, mettre votre logement en location saisonnière, tout se joue dans la lecture du règlement de copropriété.

Les copropriétaires qui souhaitent limiter les locations touristiques disposent d’un outil plus efficace qu’avant, mais pas d’un pouvoir sans condition. Pour que le vote à la majorité des deux tiers soit possible, le règlement doit déjà interdire les activités commerciales dans les lots non commerciaux, autrement dit contenir une « clause d’habitation bourgeoise ». Il peut, par exemple, préciser que l’immeuble est exclusivement destiné à l’habitation ou exclure expressément toute activité commerciale dans les lots d’habitation.

Si le règlement laisse une certaine liberté d’usage, par exemple s’il autorise des activités commerciales, une interdiction des locations saisonnières ne pourra être adoptée qu’à l’unanimité.

Même logique si vous souhaitez vous lancer dans la location de courte durée : il ne suffit plus de suivre les règles fixées par la commune. Il faut également ouvrir votre règlement de copropriété, analyser sa clause de destination, vérifier si l’immeuble exclut les activités commerciales, puis regarder ce qui a été voté en assemblée générale.

Bon à savoir Si le logement que vous envisagez de louer constitue votre résidence principale, vous n’êtes pas concerné par ce type d’interdiction. L’objectif du législateur est en effet de cibler les logements durablement captés par l’activité touristique, et non les usages occasionnels. En revanche, cette location reste encadrée : vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, les communes peuvent abaisser ce seuil à 90 jours par délibération municipale.