LogementDes droits de vente réduits pour les primo-accédants

Les frais de notaire payés lors d’un achat immobilier sont constitués pour l’essentiel d’impôts appelés droits de mutation à titre onéreux. Ces droits sont en hausse dans la plupart des départements depuis le début de l’année, la loi de finances pour 2025 autorisant les élus à relever leur droit départemental de vente à 5 % pour les transactions conclues entre avril 2025 et mars 2028. 84 départements ont déjà fait ce choix et les 17 restants ont jusque fin 2027 pour se décider.

Bonne nouvelle toutefois : les primo-accédants sont exemptés de cette hausse. L’achat d’un premier logement reste en effet soumis au droit départemental de vente normal de 4,50 %, voire à un droit réduit de 3,80 % en cas d’acquisition dans l’Indre ou à Mayotte. Mieux, les départements peuvent même désormais décider de réduire ou de supprimer ce droit accordé aux primo-accédants. Ces allègements sont toutefois réservés aux acquéreurs qui respectent certains critères d’éligibilité précisés en septembre dernier par l’administration.

Bon à savoir Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur le prix de vente du logement. Dans l’ancien, ils sont composés d’un droit départemental de vente compris entre 3,80 % et 5 %, et d’une taxe additionnelle de 1,20 %. Un prélèvement pour frais de 2,37 % est également dû, calculé sur le seul droit départemental et non sur le prix de vente.

L’exemption de la hausse des droits de mutation

La loi de finances pour 2025 précise que ce rehaussement n’est pas applicable lorsque le bien constitue une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de résidence principale. Pour rappel, sont qualifiés de primo-accédants au sens du Code de la construction et de l’habitation les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale ou titulaires d’un bail réel solidaire au cours des deux années précédant l’achat. Pour eux, le taux du droit départemental reste donc fixé à 4,50 % ou à 3,80 %.

Achat en couple. Interrogé sur l’application de cette condition en cas d’acquisition d’un logement par un couple, le ministère des Finances a indiqué qu’elle devait s’apprécier au regard de chacun de ses membres. Ainsi, en cas d’achat en indivision, l’exemption de la hausse du droit de vente bénéficie à chaque acquéreur indivisaire répondant à la qualification de primo-accédant, à hauteur de sa quote-part de propriété. Un achat en indivision peut donc être soumis pour partie au droit majoré de 5 % et pour partie au droit normal de 4,50 % ou au droit réduit de 3,80 %, si tous les acquéreurs ne sont pas primo-accédants. Cette règle s’applique aux concubins, aux personnes liées par un pacs ainsi qu’aux époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Achat en communauté. En cas d’achat par un couple marié sous un régime communautaire (communauté réduite aux acquêts ou communauté universelle), les règles sont plus strictes. Le ministère précise que les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant pour que l’exemption s’applique. En revanche, si un seul époux marié sous un régime communautaire achète un logement destiné à devenir la résidence principale de son couple, il suffit que lui seul soit primo-accédant pour bénéficier de l’exemption, à condition évidemment qu’il finance l’acquisition sur ses fonds propres et que l’acte de vente comporte une clause d’emploi ou de remploi qui le précise.

La réduction des droits de mutation

La loi de finances pour 2025 autorise aussi les élus locaux à alléger ou à supprimer le droit départemental de vente pour les primo-accédants, à condition, cette fois, que l’acquéreur s’engage à affecter le bien acquis à l’usage exclusif et continu de sa résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans. Ce dispositif n’a pour l’heure été adopté que par le département de la Savoie, qui applique depuis juin un droit réduit de 4 % pour les primo-accédants, contre 5 % pour les autres acquéreurs. Mais d’autres départements pourraient suivre en 2026.

Résidence principale. Un décret du 8 septembre 2025 précise que le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur dans un délai maximum de 1 an suivant la date de l’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux. Ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’acquéreur à compter de son départ à la retraite, à condition qu’il soit loué pendant ce délai. Le texte indique par ailleurs que le logement doit être occupé au moins 8 mois par an pour être considéré comme une résidence principale. Cette durée n’est cependant pas exigée si le bien ne peut pas être occupé du fait d’un cas de force majeure, de raisons de santé ou d’obligations professionnelles impliquant des déplacements réguliers, une double résidence ou un éloignement temporaire (3 ans maximum) du logement.

Location ou vente anticipée. Au cours des 5 années suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux, le bien peut être mis en location si l’acquéreur subit l’un des évènements suivants : mobilité professionnelle à 50 km ou 1 h 30 au moins du bien acquis ; décès, divorce ou dissolution d’un pacs ; chômage d’une durée supérieure à 1 an ; survenance d’une invalidité reconnue par la Commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées ou la délivrance de la carte mobilité inclusion mention « invalidité ». La location ne doit alors pas durer plus de 3 ans, et il doit s’agir d’une location non meublée à usage de résidence principale (le logement ne pouvant pas être affecté à la location saisonnière ou à la location meublée pendant le délai de 5 ans). Le logement peut aussi être vendu avant 5 ans si l’acquéreur subit l’un des évènements autorisant sa mise en location, ou s’il ne peut plus l’occuper du fait d’un cas de force majeur ou pour des raisons de santé.

Bon à savoir Le logement peut être utilisé à titre professionnel ou commercial par l’acquéreur au cours des 5 ans, à condition que la surface affectée à cette activité ne dépasse pas 15 % de sa surface totale. Par contre, il ne peut pas être utilisé comme accessoire d’un contrat de travail pendant ce délai.