Droits de mutation à titre onéreux

Un frein à l'accès au logement, une cagnotte fiscale de 9 milliards pour les collectivités !

Publié le : 22/01/2008 

L'étude de l'évolution, depuis 2000, des montants des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) (1) en France, que rend publique aujourd'hui l'UFC-Que Choisir, démontre que ces taxes, indexées sur le prix en très forte croissance de l'immobilier, sont devenues pour les consommateurs un frein à l'accès au logement et une cagnotte immobilière colossale pour les collectivités qui les perçoivent.

Aujourd'hui, ces taxes représentent 5% de la valeur du bien (1.2% pour la commune sur laquelle le bien est situé, 3.6% pour le département, 0.2% pour l'Etat). Or, depuis 2000, le prix de l'immobilier en France croît à un rythme très soutenu (+18.8%, +15.9% ; +12.3% respectivement en 2005, 2006 et 2007)(2).

Ainsi, entre 2000 et 2005, les recettes des DMTO portant sur les seuls biens d'habitation (hors immobilier professionnel qui ne représente que 20% des recettes) perçues par les collectivités sont passées de 3,74 à 6,96 milliards d'euros, soit une augmentation de 86% ! En 2007, d'après les premières projections, 11.4 milliards, dont près de 9 milliards pour les seuls biens d'habitation, seront prélevés au titre des DMTO.

Les départements, principaux bénéficiaires de la dynamique des DMTO de biens d'habitation, ont collecté en 2005 par rapport à 2000, 2.32 milliards d'euros de recettes supplémentaires, auxquelles devraient s'ajouter sur la période 2006-2007, 1.76 milliard d'euros. Géographiquement, les grands gagnants sont les départements d'Ile de France, des littoraux méditerranéen et atlantique, ainsi que les départements alpins.

Sur la période étudiée, les DMTO ont augmenté beaucoup plus rapidement que les autres recettes fiscales et de fait pèsent de plus en plus lourd dans le budget global des collectivités et en particulier des départements. Exemple emblématique : Paris où la ville et le département collectent depuis 2005 plus de 800 millions d'euros par an, les DMTO représentent plus de la moitié des recettes fiscales du département.

En 2007, alors que la quasi-totalité des départements n'a pas usé de la faculté qui leur est donnée par la loi de baisser le taux de 3.6% jusqu'à 1%, le produit estimé des DMTO estimé pour les départements s'élève à 8.6 milliards !

Pour les consommateurs, le montant de plus en plus élevé des DMTO représente une barrière à l'accès au logement pour plusieurs raisons :

1- Du fait même de leur montant, en forte croissance, et en moyenne de 10 000 euros, soit 125 euros/m2, soit encore l'équivalent de deux ans de loyers (3).

2- L'obligation d'acquitter ces taxes en une seule fois, donc sans étalement possible.

3- L'impossibilité d'intégrer les DMTO dans le crédit immobilier souscrit pour l'occasion.

4- La difficulté pour le consommateur de constituer une épargne préalable importante dans des délais relativement courts, situés entre la décision d'acheter son logement et l'acte d'achat.

En conséquence, les DMTO dégradent de plus en plus fortement les capacités de solvabilité et de trésorerie des consommateurs qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement. La flambée des prix de l'immobilier, et, avec elle, celle des droits de mutation leur infligent une « double peine immobilière » !

Alors que l'accès au logement est l'une des principales priorités des français, l'UFC-Que Choisir demande au gouvernement d'engager urgemment une réforme des DMTO en créant un régime dérogatoire et plus favorable au profit des ménages qui aimeraient acquérir leur résidence principale.

(1) Les droits de mutation portent sur les biens d'habitation comme sur les locaux professionnels. En moyenne, l'immobilier d'habitation représente près de 80% du produit des droits de mutation contre 20% pour l'immobilier professionnel (Source : Observatoire des Finances locales, rapport de Joël BOURDIN, Les Finances locales en 2007, juillet 2007)

(2) Indices des prix au m2 pour les appartements anciens en France (source : l'immobilier des Notaires)

(3) Sur un appartement de 45m² à Paris soit 340.000 euros aujourd'hui, les droits de mutation sont de l'ordre de 17 000 euros soit 708 euros par mois pendant 2 ans. On constate qu'aujourd'hui, sur Paris, il y a une centaine d'annonces pour des deux pièces de 40 à 50m² proposés entre 700 euros et 900 euros par mois.