La justice tranche en faveur des locations saisonnières

Alors que les locations saisonnières sont dans le collimateur d’un certain nombre de villes et qu’une proposition de loi « pour remédier aux déséquilibres du marché locatif dans les zones tendues » a été déposée devant le parlement, une décision de la Cour de cassation redonne un peu d’air aux adeptes des locations de type Airbnb. Saisie par le copropriétaire d’un immeuble situé dans une station de ski, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que l’activité de location en meublé de courte durée n’est pas une activité commerciale si certaines conditions sont remplies. Elle serait donc, à ce titre, compatible avec les clauses « d’habitation bourgeoise » des règlements de copropriété. La Cour précise bien la condition pour que la location ne revête pas de nature commerciale : il faut pour cela qu’elle ne soit accompagnée d’aucunes prestations de service accessoires ou alors seulement mineures. Le Code des impôts pose 4 critères pour définir la nature commerciale d’une activité hôtelière :

• petit-déjeuner ;
• ménage régulier des locaux ;
• fourniture du linge de maison ;
• réception de la clientèle.

En l’absence de prestations hôtelières ou para-hôtelières, l’activité reste donc purement civile. Dans l’affaire concernée ici, il manquait les critères de la fourniture du linge et de la présence d’une réception. La fourniture du petit-déjeuner était en outre optionnelle.

Dérogations possibles

La décision de la Cour de cassation ne signifie pas pour autant que toute location touristique ne présentant pas de caractère commercial soit dans tous les cas autorisée. Il reste en effet possible, à la copropriété, d’inclure dans le règlement de copropriété une clause plus restrictive interdisant ce type d’activité. Les tribunaux estiment en effet que ce type de clause contribue clairement à la définition de la destination de l’immeuble, à son « vouloir vivre ensemble » et permet ainsi de faire obstacle à la pratique de la location saisonnière pour de courtes durées dans l’immeuble.

En sus, même sans la présence de cette clause renforcée, la location ne devra jamais nuire à la tranquillité des autres copropriétaires. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pose en effet que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans le lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». Mais il incombe alors au syndicat de copropriété de prouver que l’ensemble des copropriétaires est affecté par les nuisances causées.​​​​​