ImmobilierLes frais de notaire augmentent dans l’ancien

Lorsque vous achetez un logement ancien, vous devez payer des droits de mutation au fisc, calculés sur le prix de vente, en plus des émoluments dus au notaire chargé de la transaction. Ces droits représentent la part la plus importante de ce que l’on appelle communément les frais de notaire appliqués sur les achats immobiliers. Ils sont en hausse dans la plupart des départements depuis le mois d’avril 2025.

Hausse des droits de mutation de 0,5 %

Les frais de notaire à régler pour devenir propriétaire d’un logement ancien représentent entre 7 et 8 % de son prix de vente. Une bonne partie de ces frais, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), est reversée par le notaire à l’État. Jusqu’à présent, le taux global de ces droits était fixé à 5,80 % dans la plupart des départements. Ce taux se composait d'un droit départemental de 4,50 %, d'une taxe additionnelle de 1,20 %, et d'un prélèvement pour frais de 2,37 % calculé sur le montant du droit départemental et non sur le prix de vente. Seuls trois départements, l’Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976) appliquaient un droit départemental réduit de 3,80 % et un taux global de DMTO de 5,09 %.

Passage à 5 %

Pour les achats dans l’ancien conclus entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, la loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à augmenter temporairement le taux du droit départemental jusqu'à 5 %. Soit un taux global de DMTO porté à 6,31 %. En pratique, cette hausse de taux de 0,5 % (de 4,5 à 5 %) renchérit le coût de l’achat d’un logement ancien d’un peu plus de 500 € par tranche de prix de 100 000 €. Vous devez débourser 1 024 € de plus pour un achat de 200 000 €, 3 071 € de plus pour un achat de 600 000 €, etc.

84 départements concernés

27 départements ont décidé d’appliquer cette hausse dès le mois d’avril 2025, 47 départements de plus en mai et 10 nouveaux depuis le 1^er juin. Soit 84 départements sur 101. Tous justifient l’augmentation par l’inflation de leurs dépenses et la diminution de leurs recettes. 17 départements ne l'ont pas encore fait : l'Ain, les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, l'Eure, l'Indre, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, le Tarn-et-Garonne, la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion et Mayotte. Dans ces départements, le taux du droit départemental reste pour le moment fixé à 4,50 %, et le taux réduit de 3,80 % reste applicable dans l’Indre et à Mayotte. Mais rien ne leur interdit de passer à 5 % à l’avenir, ils ont jusqu’en novembre 2027 pour prendre une délibération en ce sens.

Hausse majorée dans le 56

Le département du Morbihan a décidé d’augmenter son droit départemental de 3,80 % à 5 % pour les actes de vente signés depuis le 1^er mai 2025. Si vous y achetez un appartement ou une maison de 500 000 €, vous payerez 31 593 € de DMTO alors que vous en auriez payé 25 450 € en début d’année, soit une hausse de 24 %.

Mesure limitée

La hausse du droit départemental est temporaire, le taux majoré de 5 % cessera de s'appliquer de plein droit aux acquisitions de logements anciens réalisées à compter du 1^er avril 2028. C'est alors le taux en vigueur le 31 janvier 2025 dans chaque département (4,50 % ou 3,80 %) qui s'appliquera à nouveau. Sachez aussi que cette hausse ne concerne que l’immobilier ancien. Le droit départemental réduit de 0,70 % (0,715 % avec les frais) applicable en cas d’achat d’un logement neuf ou d’un logement sur plan soumis à la TVA reste en vigueur partout en France. Les départements ne sont pas autorisés à le relever.

Soutien aux primo-accédants

Vous échapperez à la hausse du droit départemental si vous achetez votre première résidence principale car la loi de finances pour 2025 exclut les primo-accédants de la mesure. Votre acquisition restera soumise au taux de 4,50 %, ou de 3,80 % si vous devenez propriétaire dans l’Indre, le Morbihan ou à Mayotte. À condition toutefois de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’achat et d’affecter le logement acquis à votre résidence principale.

La loi de finances va plus loin, elle autorise les départements à réduire ou supprimer totalement le droit départemental pour les primo-accédants. À condition, cette fois, de prendre l’engagement d’affecter le logement à votre résidence principale pendant au moins cinq ans. Les délibérations des conseils départementaux doivent être prises au plus tard en février pour une application à partir du 1^er juin. Hélas, la Savoie est pour l’instant le seul département à avoir fait ce choix. Elle a réduit son droit départemental à 4 % pour les primo-accédants depuis le 1^er juin, contre 5 % pour les autres acquéreurs depuis le 1^er mai.

Bon à savoir Les départements peuvent instituer un abattement sur le prix de vente des logements anciens situés en ZFRR (zone France ruralités revitalisation) pour le calcul de leur droit départemental. Depuis le 1^er juin 2025, seul le Calvados applique cet abattement. Il est fixé à 46 000 €. Mais le Calvados a aussi décidé de relever son droit départemental de 4,50 % à 5 % depuis le 1^er mai.