Impôts locauxComment réduire sa taxe d’habitation et éviter celle sur les logements vacants

Vous êtes redevable de la THRS cette année, en plus de la taxe foncière, si vous étiez propriétaire le 1^er janvier 2025 d’un logement meublé affecté à votre résidence principale. Vous en êtes exonéré si le bien n’a pas un mobilier suffisant pour être occupé, mais risquez d’être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Vous recevrez alors votre avis de THRS, TLV ou THLV en novembre. Vous la réglerez en totalité le 17 ou le 22 décembre au plus tard selon son montant et le moyen de paiement choisi. Vous avez toutefois pu opter pour la mensualisation de votre THRS jusqu’en juin. Là encore, faites le point sur les dégrèvements susceptibles d’abaisser la note, certains n’étant accordés que si vous les demandez.

Dispense de taxe d’habitation

Il n’y a aucune exonération de taxe d’habitation pour les propriétaires d’une résidence secondaire aux revenus modestes. Vous devez la payer quelles que soient vos ressources. Peu importe que vous ne l’utilisiez jamais ou n’y fassiez que de brefs séjours, la taxe est due dès lors que le bien est pourvu d’un ameublement suffisant pour être occupé. Seul compte le fait que vous vous en réserviez l’usage et soyez en mesure d’en disposer à tout moment de manière privative.

Ancienne résidence principale Si vous avez conservé la jouissance de votre ancienne résidence principale alors que vous vivez en maison de retraite, vous êtes exempté de taxe d’habitation pour ce logement à compter de l’année suivant celle de votre déménagement. Comme pour la taxe foncière, vous pouvez adresser une réclamation si le fisc ne vous exonère pas d’office. Attention, si vous avez gardé la jouissance d’une ancienne résidence secondaire, vous restez redevable de la taxe correspondante.

Location saisonnière La taxe d’habitation est due même si vous louez votre résidence secondaire quelques semaines par an à des touristes (y compris si le bien était loué le 1^er janvier 2025). Cependant, vous n’avez pas à l’acquitter si vous louez le bien à un occupant à l’année en tant que résidence secondaire. Car vous n’avez plus la possibilité d’en disposer quand bon vous semble, c’est le locataire qui peut l’occuper à tout moment et c’est donc à lui de régler la taxe d’habitation. Si le fisc vous la réclame, exigez son remboursement. Les collectivités ont aussi le droit de voter une exonération de taxe d’habitation pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes situés dans des zones France ruralités revitalisation (ZFRR), en plus de l’exemption de taxe foncière.

Dégrèvement de surtaxe d’habitation

Dans les 3 697 communes en « zones tendues », les élus peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % de la part de taxe d’habitation leur revenant sur les résidences secondaires. En 2024, 1 461 localités ont fait ce choix, contre 308 en 2023. Le taux de cette surtaxe s’élève, en moyenne, à 41 %, mais il grimpe à 60 % dans près de 600 villes cette année. N’hésitez pas à vous rendre à la mairie afin de savoir si vous êtes concerné, la vôtre avait jusqu’en septembre 2024 pour l’instaurer au titre de 2025.

Ancienne résidence principale Si vous vivez en maison de retraite et bénéficiez d’une exonération de taxe d’habitation pour votre ex-résidence principale, vous êtes aussi dispensé du paiement de la majoration instituée par votre commune. Mais vous serez, en principe, obligé de la régler à la fin de l’année, puis de demander un dégrèvement afin d’être remboursé.

Double domicile Si vous habitez dans un logement situé à proximité de votre lieu de travail distinct de votre résidence principale, vous êtes redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour ce bien. En revanche, vous ne devez pas son éventuelle majoration en cas de double habitation « subie », c’est-à-dire liée à des contraintes personnelles, familiales ou professionnelles. Vous aurez aussi la faculté de réclamer son remboursement si votre commune l’applique. À l’inverse, lorsque vous possédez deux logements par convenance personnelle, il n’y a aucun dégrèvement à espérer.

Habitat indisponible Vous pourrez aussi demander le dégrèvement de votre majoration de taxe si vous devez la payer sur votre résidence principale restée inoccupée pour une raison indépendante de votre volonté (considérée, de ce fait, comme une résidence secondaire soumise à la taxe d’habitation). Par exemple, si vous l’avez mise en vente ou en location au prix du marché et qu’elle ne trouve pas preneur. Ou s’il s’agit d’un bien en mauvais état qui doit être démoli ou réhabilité dans un délai proche (un an en général).

Dispense de taxe sur les logements vacants

Vous êtes propriétaire d’un bien insuffisamment meublé pour être occupé ? Vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Mais, s’il se trouve en zone tendue et qu’il était vide et inoccupé depuis au moins un an au 1^er janvier 2025, vous êtes soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), au taux de 17 % la première année et de 34 % dès la deuxième. S’il est situé en zone non tendue, vous échapperez à la THRS et à la TLV. S’il est localisé dans l’une des 6 794 communes ayant institué une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) au même taux que celui de la THRS, vous devez alors la payer cette année, dès lors le bien était vacant depuis plus de deux ans au 1^er janvier 2025.

Vacance involontaire Vous êtes tenu de régler la TLV ou la THLV quand vous laissez durablement vacant un logement habitable pour des raisons personnelles. Vous en êtes exonéré lorsqu’il s’agit d’un lieu inhabitable nécessitant des travaux représentant plus de 25 % de sa valeur, que vous ayez ou non les capacités financières de les réaliser. Ou d’un bien destiné à être démoli ou réhabilité à bref délai. Ou encore d’une habitation mise en location ou en vente sans succès depuis plus d’un ou deux ans. Si vous avez précisé que la vacance était involontaire dans la déclaration de vos biens immobiliers, vous n’aurez pas à la payer en décembre. Vous recevez malgré tout un avis de TLV ou de THLV ? Contestez-le.

Occupation temporaire Il est également possible de réclamer le remboursement de votre TLV ou THLV de 2025 si vous prouvez que le logement taxé a été habité pendant plus de 90 jours consécutifs en 2024, par vous-même ou un tiers. La preuve de l’occupation est à apporter par tous moyens, notamment la déclaration des loyers que vous avez encaissés ou la production de factures d’eau et d’électricité.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) a explosé entre 2020 et 2024 sous l’effet de l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation, de la hausse des taux d’imposition et du triplement des communes situées en zone tendue. À Paris, elle a doublé en cinq ans.