Qui payera une surtaxe d’habitation en 2024 ?

L’explosion de la taxe foncière n’est pas la seule mauvaise nouvelle de la rentrée pour les propriétaires. Ceux qui ont une résidence secondaire doivent aussi s’attendre à une forte augmentation de leur taxe d’habitation cette année du fait de la revalorisation des valeurs locatives et des hausses de taux votées par certaines collectivités (seule la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée). Et ce sera pire en 2024 ! Pour lutter contre les difficultés à se loger dans certaines villes, le gouvernement a en effet décidé d’autoriser davantage de communes à instaurer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à compter de l’année prochaine.

Plus de 2 000 nouvelles communes en zone tendue

Depuis 2013, les zones tendues du territoire répertorient les villes qui connaissent des tensions sur le marché immobilier résidentiel. Jusqu’à présent, ces zones regroupaient les communes appartenant à une zone d'urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant de sérieuses difficultés à se loger. Soit un peu plus de 1 100 communes aux loyers et aux prix d’acquisition dans l’ancien très élevés, situées principalement dans les grandes métropoles.

La loi de finances pour 2023 adoptée à la fin de l’année 2022 a modifié la définition de ces zones en y ajoutant les communes qui n'appartiennent pas à une agglomération de plus de 50 000 habitants, mais qui sont aussi confrontées à des difficultés d'accès au logement, en raison notamment d'une forte proportion de résidences secondaires. Après d’âpres discussions, un décret a enfin été adopté le 25 août dernier. Le texte fixe la liste des nouvelles villes concernées par cette extension et enrichit la liste des communes des grandes agglomérations déjà concernées.

En tout, plus de 2 000 nouvelles villes sont désormais considérées comme situées en zone tendue. Selon le ministère du Logement, la nouvelle liste concerne l’ensemble du territoire (Hexagone et DOM), elle inclut des communes de toutes tailles situées en milieu rural, en bord de mer, à la montagne et dans les zones touristiques. Par exemple, Port-la-Nouvelle dans l’Aude, Cassis dans les Bouches-du-Rhône et Les Angles dans les Pyrénées-Orientales sont désormais situées en zone tendue.

Bon à savoir. Le propriétaire d’une résidence secondaire reste redevable de la taxe d’habitation même s’il la donne en location meublée saisonnière quelques semaines par an. Il n’en est exonéré que s’il peut prouver qu’il ne s’en réserve pas la jouissance pour son usage personnel, par exemple en concluant un mandat de gestion locative avec une agence immobilière excluant tout usage privé, même temporaire.

De 5 à 60 % de taxe d’habitation en plus

Si vous êtes propriétaire d’une maison meublée à la campagne, d’un deux-pièces en bord de mer ou d’un chalet à la montagne nouvellement classé en zone tendue, la mesure risque de vous coûter cher. Car votre commune a désormais la possibilité de faire adopter une résolution visant à majorer de 5 à 60 % la part de votre taxe d’habitation lui revenant. Pour information, près d’un quart des communes éligibles à cette surtaxe d’habitation l’ont instituée en 2022, dont un tiers au taux maximal de 60 %. Leur nombre va forcément augmenter sensiblement à l’avenir car les communes éligibles à cette recette fiscale supplémentaire sont désormais trois fois plus nombreuses.

Heureusement, le temps joue pour vous. D’une part, la mesure n’est pas applicable cette année, contrairement à ce qu’espérait le gouvernement, car son décret d’application a été publié trop tard. Surtout, elle ne s’appliquera en 2024 que si la commune dans laquelle se situe votre résidence secondaire a pris une délibération dans ce sens avant le 1^er octobre 2023. D’ici 10 jours donc ! L'institution de la majoration de taxe d'habitation est en effet subordonnée à une délibération du conseil municipal qui doit intervenir au plus tard le 30 septembre, pour une application l’année suivante. Si vos élus locaux se décident après, vous ne payerez donc pas de surtaxe d’habitation en 2024 mais seulement à partir de 2025. 

Bon à savoir. Les propriétaires qui se voient réclamer le paiement d’une majoration de taxe d’habitation pour leur habitation principale temporairement inoccupée pour une raison indépendante de leur volonté (mutation, mise en vente ou en location ne trouvant pas preneur, logement à réhabiliter, placement en maison de retraite...) peuvent en demander le remboursement au fisc. Ils ont un an pour lui adresser une réclamation.