Les prévisions s’assombrissent

Un placement dans une résidence service n’est pas exactement un placement immobilier. Il s’agit d’un placement hybride : on devient copropriétaire dans une résidence que l’on loue sous le statut de LMNP (location meublée non professionnelle). Mais cette location est entièrement gérée par un exploitant avec lequel on signe un bail commercial sur une certaine durée. C’est ce dernier qui s’occupe de trouver les locataires, d’organiser les conditions de séjour, etc.

Pour que le rendement soit important, il faut à la fois un très bon taux de remplissage des résidences via un emplacement et une gestion attractive, mais aussi des loyers qui se maintiennent à des taux élevés. C’est sur ce dernier point que les choses se gâtent. L’inflation importante constatée actuellement n’est pas intégralement reportée sur les loyers des résidences. Ces derniers perdent de fait de la valeur par rapport au coût de la vie en forte hausse. En pratique, de très nombreux baux commerciaux en résidence service prévoient un plafonnement de l’indexation des loyers autour de 2 %. Près de trois fois plus faible que l’inflation enregistrée depuis un an !

Cette baisse de la valeur des rendements se cumule avec une perte de valeur à la revente des parts investies dans les résidences. En effet, la relative faiblesse des rendements n’attire plus autant les potentiels investisseurs, qui ont tendance à se détourner vers d’autres types de placement aujourd’hui mieux lotis côté rendement comme sécurité (notamment livrets d’épargne ou plan épargne retraite). Le temps de revente (même en cas de dépassement de la durée du bail) aurait ainsi tendance à s’allonger, même si l’on ne note pas d’affolement sur le marché. Certains experts, pour leur part, anticipent une baisse de valeur à la revente de l’ordre de 10 à 20 %, en particulier dans les endroits mal situés ou en cas de surcote à l’achat. D’autres sont encore plus pessimistes et pensent que l’on pourrait assister à une véritable chute de la valeur de ces investissements.

Que faire ?

C’est le bon moment pour se livrer à une évaluation de la qualité de son acquisition. Il faut prendre un maximum de renseignements sur les critères suivants :

• taux de remplissage ;
• niveau de loyer ;
• état des lieux du bâti (bon entretien, stabilité des charges).

Si les signaux sont au vert et qu’en outre l’emplacement de la résidence est bon (fort pouvoir attractif local, liste d’attente pour les candidats seniors ou étudiants, etc.), il est possible d’attendre pour laisser passer l’orage.

Si l’on possède quelques doutes, se renseigner auprès de la société exploitante sur les modalités de revente. De plus en plus, le circuit de revente peut être pris en charge par les grands groupes de résidence service. Il faut savoir quand et comment revendre rapidement.

En cas de doutes sérieux (non revalorisation des loyers, mauvais entretien général, chambres vacantes), il est sûrement temps d’anticiper le pire et de revendre avant que la situation ne s’empire. Consulter son contrat pour bien connaître toutes les conditions de la revente (application d’une éventuelle clause de revente anticipée, quid de la TVA, etc.).

Dans tous les cas, il faut aussi impérativement veiller au point suivant : être certain de la pérennité à moyen terme de la résidence. Pour cela vérifier que l’autorisation publique d’exploitation a bien été renouvelée à l’exploitant et que ce dernier n’a pas l’intention de transférer son autorisation d’exploitation à un autre endroit comme cela est malheureusement souvent arrivé à des épargnants. En cas de décision de départ et de résiliation par l’exploitant de tous les baux conclus, beaucoup de particuliers ont perdu une majorité du capital de départ.