L’inquiétante progression des crédits immobiliers

Tout au long des années 2000, la part des dettes immobilières est restée à peu près stable dans les causes de surendettement, telles qu’elles ressortent des statistiques de la Banque de France. Elles apparaissaient dans 8 % à 9 % seulement des dossiers, très loin derrière les dettes à la consommation (souscrites par 90 % des surendettés en 2011), les crédits renouvelables (79 %, toujours en 2011) et les prêts personnels (48 %).

En quatre ans, la situation a évolué. Entrée en application en novembre 2010, la loi Lagarde a durci les conditions de vente et amélioré l’information des souscripteurs pour le « crédit conso » et le « crédit revolving ». Des progrès timides, mais des progrès néanmoins. En cinq ans, la part des dettes à la consommation et des crédits renouvelables a reculé respectivement de sept et onze points, concernant  83 % et 68 % des dossiers au deuxième trimestre 2015.

Il en va tout autrement des dettes immobilières, qui n’ont cessé de grimper pour toucher le seuil inédit de 13 % du total des dossiers en 2015. Le total en question est en hausse : 218 000 nouveaux cas de surendettement en 2010, 231 000 en 2015. Comme les crédits immobiliers portent toujours sur de fortes sommes (108 000 € en moyenne en 2015 pour les surendettés), ils représentent aujourd’hui plus du tiers de la dette globale des surendettés, à 34,2 % au deuxième trimestre 2015 !

Avant de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, on peut imaginer qu’un foyer en difficulté va d’abord vendre et prendre une location. Certains particuliers ayant acheté très cher leur logement pendant la bulle des années 2000 ne le peuvent peut-être pas, sauf à encaisser une sévère moins-value. Il y a aussi certainement parmi eux des centaines de foyers qui sont tombés dans le piège de la défiscalisation en Robien ou Scellier ou en résidences de tourisme. Les loyers ne rentrent pas, or la banque les avait pris en compte dans le calcul de la capacité de remboursement ! La revente est impossible avant le terme fixé par la loi de défiscalisation (9 ans, en général) sous peine de redressement fiscal.

Les dettes fiscales sont d’ailleurs en hausse sensible elles aussi dans la typologie du surendettement. On les retrouve aujourd’hui dans 50 % des dossiers, contre 38 % il y a cinq ans.

Des moins-values qui vont jusqu’à 80 %

Même si le délai légal de détention a expiré, pour une large partie des investissements dans les petites villes, les reventes des biens achetés entre 2003 et 2006 se font aujourd’hui avec des moins-values de 25 % à 50 %, voire 80 %. Le produit de la vente est loin de couvrir les échéances restantes.

En ce qui concerne les appartements en résidence de tourisme, c’est encore plus difficile, car il y a très peu d’acheteurs sur le marché de l’occasion. Ces résidences ont mauvaise réputation auprès des investisseurs. Leur rendement est faible et leur régime juridique est contraignant, dans la mesure où elles sont gérées par des exploitants professionnels, protégés par des baux commerciaux.

L’indicateur du surendettement immobilier est à surveiller attentivement. Compte tenu de l’intensité des ventes en défiscalisation jusqu’en 2010, il n’est pas impossible qu’il grimpe encore. Avec cette circonstance aggravante que ce surendettement a été encouragé par l’État !