Les nouvelles obligations à partir de 2017

Prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) de mars 2014, le fonds de réserve pour travaux pour les copropriétés devient obligatoire à partir de 2017. La question figurera au programme des assemblées de copropriétaires cette année, si elle n'a pas été examinée en 2016. Elle est lourde d'implications financières. La loi prévoit en effet d'affecter chaque année au fonds de réserve une somme égale, au minimum, à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Répartie entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, la somme doit être versée sur un compte séparé, géré par le syndic. Les sommes en question ne sont pas récupérables. Si un propriétaire vend, ce qu'il a versé reste sur le compte de la copropriété. Si un copropriétaire ne paye pas ? La loi n'est pas explicite sur ce point, mais sa rédaction suggère que les autres copropriétaires devront payer à sa place, au moins provisoirement. La réserve, en effet, doit atteindre 5 % du budget annuel. C'est une obligation légale.

Le fonds de réserve peut être librement affecté : compte courant, livret A, autre placement... La logique d'une réserve pour travaux écarte l'hypothèse d'un placement à risque, mais rien ne l'interdit. Le plafond du livret A pour les copropriétés est actuellement de 76 500 €, ce qui est bien peu pour une grande copropriété. La loi Alur avait prévu une modulation du plafond en fonction de la taille des copropriétés, mais le décret se fait attendre... Les intérêts du fonds de réserve sont acquis à la copropriété, bien entendu, et non au syndic.

Ceux qui n'auront pas à payer

Certaines copropriétés vont échapper à cette obligation de créer un fonds de réserve. Il s'agit de celles qui ont moins de dix lots, à condition que tous les propriétaires présents à l'assemblée générale votent en ce sens, à l'unanimité. Si un seul propriétaire vote pour le fonds ou même s'abstient, il faut le créer. Les copropriétés qui ont moins de cinq ans, quel que soit le nombre de lots, sont également dispensées. Autre cas de figure : si le « diagnostic technique global » (DTG) conclut qu'aucuns travaux ne sont à prévoir dans les dix ans, les copropriétaires sont dispensés de créer un fonds de réserve pour travaux.

Le diagnostic technique global (DTG)

Ce DTG est une autre nouveauté. Cette année, toutes les copropriétés doivent le mettre au vote (ce qui ne veut pas dire que les copropriétaires sont obligés de le voter). L'obligation existe seulement si une copropriété se crée dans un immeuble de plus de dix ans ou, cas plus rare, si l'administration réclame le DTG dans le cadre d'une procédure d'insalubrité. L'expert chargé du DTG doit examiner les parties communes, dresser un diagnostic de performances énergétiques et établir « une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble » dans les dix années à venir. Si le DTG conclut qu'il n'y pas de travaux à prévoir, la copropriété est dispensée de créer un fonds de travaux pour les dix années suivantes. Dans un immeuble ancien, il paraît improbable qu'un expert conclue à l'absence de travaux nécessaires sur une décennie ! Seuls les immeubles très récents ou sortant d'une réfection lourde pourront échapper au fonds de réserve pour travaux, selon toute probabilité.

Une innovation relative

Ce fonds de réserve n'est pas une réelle innovation. La loi du 10 juillet 1965, qui a posé les bases de la gestion des copropriétés, dispose que le syndic doit « soumettre au moins tous les trois ans au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs ». L'expérience montre que beaucoup de copropriétaires font l'impasse sur ces provisions spéciales. Ils n'auront désormais plus le choix.

La fiche synthétique

Dès cette année, enfin, dans les immeubles de plus de 200 lots, le syndic doit tenir à disposition des copropriétaires, et inscrire dans un « registre national d'immatriculation », une fiche synthétique des données financières et techniques essentielles de la copropriété. L'obligation sera étendue en 2018 aux copropriétés de 50 à 200 lots, et aux copropriétés de moins de 50 lots en 2019. Cette disposition a pris beaucoup de retard. Le site Internet du registre (1) en question a ouvert seulement en novembre 2016 et il semble que très peu de copropriétés y figurent pour le moment. Les échéances 2018 et 2019 seront peut-être décalées, elles aussi.