L’acheteur libre d’acheter ou non

Peu importe l’écart entre le prêt immobilier sollicité et celui finalement accordé par la banque. Si l’établissement bancaire refuse de débloquer toute la somme demandée par l’acheteur d’un bien immobilier, ce dernier est libre de poursuivre ou de renoncer à la transaction. C’est ce qu’a clairement tranché la Cour de cassation dans une décision du 14 décembre 2022. La haute juridiction note que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Or le montant finalement autorisé par la banque était inférieur à celui indiqué dans l’acte notarié. Elle en conclut que la condition suspensive qui subordonne la réalisation de la vente à l’obtention du prêt doit jouer totalement dans ce cas.

Les vendeurs avaient pourtant fait valoir que le chiffre indiqué dans la promesse de vente devait être considéré comme un « montant maximal du prêt ». L’acte était en effet ainsi rédigé : « Le financement de l'acquisition par M. [H] et Mme [B] [se fait] au moyen d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros au taux de 2 % l'an, remboursable sur une durée de 300 mois. » La Cour de cassation n’a pas retenu cet argument et a décidé que : « L'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur. » Elle juge donc que la promesse était devenue caduque. Et que les acquéreurs ne peuvent être rendus « responsables de la défaillance de la condition ».

Peu importe le montant final du prêt

Dans l’affaire jugée en l’espèce, le montant final octroyé au couple était seulement inférieur de 7 000 € au prêt demandé. Les emprunteurs avaient en effet requis un crédit d’un montant maximal de 414 000 €, qui leur avait été refusé par la banque. Cette dernière n’avait consenti qu’à leur accorder 407 000 €. Si l’on suit la logique de la décision, la solution serait identique si la différence de montant se limitait à 1 000 ou 100 €.

Rappelons que le choix de conclure ou non la vente incombe intégralement à l’acheteur. C’est à lui de décider s’il poursuit la transaction, avec un prêt réduit (en complétant la somme pour atteindre le montant indiqué dans la promesse de vente) ou s’il refuse en estimant que la condition suspensive n’est pas satisfaite. Le vendeur, lui, doit accepter cette décision, même s’il peut craindre que l’acheteur ait du mal à réunir les fonds nécessaires. Ou à l’inverse, même si la différence entre le prix de vente et le montant du prêt est très faible.