Comment contraindre son propriétaire à faire des travaux de rénovation énergétique ?

Les vitrages sont obsolètes, les huisseries et les portes laissent passer les courants d’air… Pas de doute, votre logement aurait grand besoin de travaux de rénovation énergétique. Le hic ? Vous êtes locataire et votre propriétaire fait la sourde oreille à vos demandes répétées d’amélioration. Est-ce à dire que vous êtes coincé ?

En 2019, la loi énergie-climat a introduit un critère précis de performance énergétique à la notion de logement décent qui conditionne la location d’un bien. On en voit les implications concrètes depuis 2023. Aucun bailleur ne peut désormais louer légalement un logement dont la consommation d’énergie finale estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) excède 450 kWh par m² et par an. Autrement dit, le pire des passoires thermiques, souvent dénommées G+.

Au locataire d’exiger un DPE lors de la reconduction du bail

Mais « ce seuil ne s’applique immédiatement qu’aux nouveaux contrats de location », insiste Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Pour un locataire déjà installé au 1^er janvier 2023, l’occasion à saisir est celle du renouvellement ou de la reconduction tacite de son contrat de location. Pour rappel, le bail est reconduit pour 3 ans si le propriétaire est un particulier, ou 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (société, compagnie d’assurances…). « À ce moment-là, un locataire peut exiger de son propriétaire que le logement respecte le seuil de décence énergétique selon l’estimation du DPE », poursuit Louis du Merle. Attention : c’est bien au locataire de faire cette démarche. « Le propriétaire n’a pas obligation de fournir "proactivement" un DPE à son locataire lors d’une reconduction tacite du bail », indiquait le ministère de la Transition écologique dans une réponse écrite à une députée, fin mars 2023.

Si le logement se révèle indécent, le locataire peut alors adresser une demande à son propriétaire pour qu’il réalise les travaux nécessaires et, s’il est toujours sans réponse dans un délai de 2 mois, saisir la commission départementale de conciliation pour demander son avis. Si le bailleur refuse, il n’y a plus d’autres choix que de saisir le juge, « le seul en mesure d’exiger ces travaux, rappelle Louis du Merle. Cela dit, le propriétaire risque gros en allant jusque-là, puisqu’il s’expose non seulement à être condamné à faire ces travaux, mais aussi à des dommages et intérêts ou la suspension du loyer. »

Que faire en attendant que le critère d’indécence énergétique se durcisse ?

Au 1^er janvier 2023, le ministère de la Transition écologique estimait le nombre de logements au-dessus de ce seuil de 450 kWh par m² et par an à 134 000 dans le parc locatif privé, 34 000 dans le parc locatif social. Ce n’est donc qu’une petite partie des 1,9 million de logements locatifs qui étaient considérés comme des passoires thermiques à cette même date. Ceux étiquetés F et G. Leurs locataires devront encore s’armer de patience. À partir du 1^er janvier 2025, l’ensemble des biens de la classe G du DPE seront considérés comme indécents, puis ceux de la classe F à partir du 1^er janvier 2028. « Toujours selon le même principe : ces nouveaux seuils s’appliqueront aux nouveaux contrats et progressivement aux autres, lors de la reconduction du bail », indique Louis du Merle.

Que faire alors si vous n’êtes pas disposé à attendre jusque-là ? Il est toujours possible de s’appuyer sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui donne une définition générique de la décence d’un logement, en s’appuyant sur d’autres critères que celui de la performance énergétique. « Si le locataire a le sentiment d’être en insécurité sanitaire dans son logement, notamment en raison de problèmes d’humidité en lien avec l’état du bâti (de la responsabilité du propriétaire), il peut toujours intenter une action de justice », illustre le directeur juridique de l’Anil. Si l’indécence est établie, ça peut alors être une autre façon d’exiger de son bailleur la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Reste à savoir si, dans le contexte actuel de crise du logement sur une large partie du territoire, les locataires seront nombreux à aller au bras de fer avec leur bailleur. « Malheureusement, on n’a pas de statistiques sur le nombre de contentieux juridiques lancés sur ce sujet de décence énergétique, indique Louis du Merle. On remarque tout de même, à l’Anil, que nous avons été beaucoup sollicités ces derniers mois par les bailleurs et locataires sur la question de leurs droits et devoirs. » Même constat à la permanence juridique de l’UFC-Que Choisir.