Passoire thermiqueLe « super » déficit foncier est prolongé

Pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements trop énergivores, la loi de finances rectificative votée fin 2022 a doublé temporairement la limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, pour la porter de 10 700 € à 21 400 € par an. Ce coup de pouce du fisc concernait tous les propriétaires faisant réaliser, entre 2023 et 2025, des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement loué non meublé à usage de résidence principale de passer d'une classe énergétique E, F ou G à la classe A, B, C ou D.

La mesure est prorogée de 2 ans par la loi de finances pour 2026, pour les dépenses de rénovation payées entre janvier 2026 et décembre 2027. Séduisante sur le papier, elle se révèle en réalité contreproductive pour la plupart des bailleurs. La preuve par l’exemple.

L’intérêt des déficits fonciers

Lorsque vous louez un logement non meublé, vos loyers sont imposables en tant que revenus fonciers.

Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an, vous êtes soumis au régime microfoncier, le fisc applique un abattement de 30 % sur leur montant déclaré, et vous payez des impôts (barème progressif) et des prélèvements sociaux (17,2 % en tout) sur les 70 % restants.

Au-delà de 15 000 € par an, vous êtes soumis au régime réel des revenus fonciers. Vous devez calculer vous-même votre résultat foncier par différence entre vos recettes et vos charges (frais de gestion, primes d’assurances, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.), et vous payez des impôts et des prélèvements sociaux sur le solde (votre bénéfice foncier). Vous pouvez aussi opter pour ce régime d’imposition lorsque vous relevez du microfoncier, afin de déduire vos charges pour leur montant réel.

Imputation et report. Lorsque vos charges déductibles de l’année excèdent vos loyers imposables, vous constatez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal perçu la même année à hauteur de 10 700 €, sauf la part liée à la déduction de vos intérêts et frais d’emprunt. Par ailleurs, votre déficit excédentaire et celui lié à vos charges d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond d’imputation de 10 700 € est porté à 15 300 € si tout ou partie de votre déficit provient d’un logement loué dans le cadre du dispositif Périssol ou Cosse.

Bon à savoir Le revenu global de votre foyer fiscal est égal à la somme des différents revenus perçus par ses membres (salaires, pensions de retraite, loyers, revenus de placement, etc.), nets des frais supportés pour les percevoir (frais professionnels, charges locatives, frais financiers, etc.) et sous déduction de certaines charges (épargne retraite, pensions alimentaires versées aux proches dans le besoin, etc.). Il est calculé par le fisc à partir de votre déclaration de revenus.

Économies d’impôt et de prélèvements. Le déficit imputable sur votre revenu global vous procure une économie d’impôt sur le revenu immédiate, proportionnelle à votre taux marginal d’imposition (taux le plus élevé du barème progressif auquel votre foyer est soumis). Le déficit reportable sur vos revenus fonciers ultérieurs, lui, vous procure des économies d’impôt différées, mais aussi des économies de prélèvements sociaux.

Par exemple, si vous avez enregistré un déficit de 20 000 € en 2025 et êtes imposable au taux de 30 %, vous allez économiser 3 210 € d’impôt cette année grâce aux 10 700 € imputés sur votre revenu global de 2025 (10 700 € x 30 %), et 4 390 € d’impôt et de prélèvements sociaux de plus les années suivantes grâce aux 9 300 € reportés sur vos revenus fonciers ultérieurs (9 300 € x 47,2 %). Soit 7 600 € d’économies en tout.

Bon à savoir Lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez obligatoirement poursuivre la location du bien déficitaire pendant trois ans. À défaut, le fisc peut remettre en cause les baisses d’impôt obtenues.

Le piège du déficit doublé

En doublant le montant du déficit imputable sur votre revenu global, le fisc vous permet de doubler vos économies d’impôt immédiates, ce qui est censé vous aider à supporter le coût très onéreux des travaux de rénovation énergétique. Mais cela réduit aussi les économies d’impôt, et surtout de prélèvements sociaux, des années suivantes. Et l’un dans l’autre, la baisse totale d’impôts obtenue est plus faible avec un déficit imputable doublé qu’avec le déficit ordinaire, quel que soit votre taux d’imposition.

Par exemple, si vous imputez la totalité de votre déficit de 20 000 € sur votre revenu global de 2025, vous économiserez 6 000 € d’impôt cette année (20 000 € x 30 %), mais vous ne réduirez ni l’impôt ni les prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers ultérieurs. Au final, vous aurez réalisé 1 600 € d’économies de moins.

Régime optionnel. Au départ, ce dispositif s’imposait à tous les bailleurs rénovant une passoire thermique pour atteindre les classes A à D du DPE. Mais l’administration fiscale, consciente de ses défauts, a décidé de le rendre optionnel dans une mise à jour de sa doctrine publiée en septembre 2025. En l’absence d’option, ce sont les règles d’imputation habituelles des déficits fonciers qui s’appliquent. Les bailleurs qui rénovent une passoire thermique peuvent ainsi continuer à déclarer leurs dépenses de travaux comme de simples améliorations pour éviter ce cadeau empoisonné du fisc.

Taux d’imposition en baisse. Les bailleurs dont le taux d’imposition chute brutalement après la réalisation des travaux peuvent avoir intérêt à opter pour l’imputation du « super » déficit foncier.

Dans notre exemple, c’est le cas si vous devenez non imposable sur vos revenus de 2026 : les 20 000 € imputés sur votre revenu global de 2025 vous procureront 6 000 € d’économies (20 000 € x 30 %, votre taux d’imposition de 2025), alors que vous en réaliserez 4 840 € si vous n’en imputez que 10 700 € et reportez les 9 300 € restants sur les prochaines années (10 700 € x 30 % + 9 300 € x 17,2 %). Au final, vous aurez réalisé 1 160 € d’économies de plus avec le régime optionnel.

Bon à savoir Le plafond de 21 400 € se décompose en deux déficits distincts. Celui lié à vos charges courantes est imputable à hauteur de 10 700 € et celui lié à vos travaux de rénovation imputable à hauteur de 10 700 € supplémentaires. Conclusion, pour bénéficier des 21 400 €, vous devez engager des dépenses de travaux dans un logement loué qui vous coûte déjà de l’argent !