Les plafonds applicables en 2023

Pour vous inciter à investir dans l’immobilier locatif, l’État offre de généreux cadeaux fiscaux. Réduction d’impôt Pinel en cas d’achat dans le neuf, Denormandie en cas d’achat dans l’ancien à rénover, Loc’Avantages en cas de location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Mais ces bonus ne sont pas accordés sans conditions. Pour en profiter, vous devez accepter de louer pendant 6 ans au moins moyennant un loyer inférieur aux prix du marché à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certaines limites. Si vous réalisez un tel investissement cette année, ou si vous en avez réalisé un antérieurement pour lequel vous signez un nouveau contrat de location en 2023, vous devez impérativement respecter les plafonds indiqués ci-dessous. À défaut, le fisc pourra remettre en cause les baisses d’impôt obtenues.

Plafonds de loyer : +3,60 %

Pour un bail conclu en 2023 en Pinel ou en Denormandie, le plafond mensuel de loyer (hors charges) à respecter est revalorisé de 3,60 % par rapport à celui applicable en 2022. Soit l’équivalent de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) intervenue entre le second trimestre 2021 et le second trimestre 2022. Il est fixé à 18,25 €/m² si le logement est situé en zone A bis, à 13,56 € en zone A, à 10,93 €/m² en zone B1 et à 9,50 €/m² en zone B2 et C. Rappelons que ces dispositifs s’appliquent uniquement dans les zones tendues du territoire, c’est-à-dire dans les communes où la demande locative est supérieure à l’offre et où se loger coûte cher.

Pour un bail conclu en 2023 en Loc’Avantages, le plafond de loyer n’est pas fixé en fonction d’un zonage du territoire mais à partir des loyers réels observés au niveau local, auxquels sont appliqués une décote de 15, 30 ou 45 % selon le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Les plafonds fixés par arrêté lors de la création du dispositif, en mars 2022, sont également revalorisés de 3,60 % pour 2023. Les nouveaux plafonds sont précisés, ville par ville, dans un arrêté du 21 décembre 2022 publié au Journal officiel du 31 et consultable sur Légifrance (1). Rappelons que ce dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, il n’est pas cantonné aux zones en tension locative.

Attention, les plafonds de loyer Pinel, Denormandie et Loc’Avantages sont affectés d’un coefficient multiplicateur qui tient compte de la superficie du logement. Il est égal à [0,7 + (19/superficie du logement)] et est limité à 1,2. Ce coefficient est destiné à vous inciter à investir dans des petites surfaces car il permet de louer plus cher les petits appartements et de minorer les loyers des grands logements.

Par exemple, pour la location Pinel d’un studio de 25 m² situé à Nice (zone A), le loyer mensuel théoriquement exigible est de 339 € (25 x 13,56 €). Ce plafond doit être multiplié par un coefficient de [0,7 + (19/25)], soit 1,46 plafonné à 1,2. Le bailleur peut ainsi augmenter le plafond applicable de 20 % et réclamer un loyer de 406,80 € (339 € x 1,2). À l’inverse, s’il loue un appartement de 80 m², le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/80 = 0,9375) aboutit à réduire le plafond de loyer normalement applicable (80 x 13,56 € = 1 084,80 €) de 6,25 %, et il ne peut réclamer que 1 017 € par mois (1 084,80 x 0,9375).

Bon à savoir. Les plafonds de loyer Pinel et Denormandie peuvent être réduits par arrêté préfectoral afin d’adapter leur niveau aux particularités des marchés locaux. En Bretagne, ils sont fixés par le préfet pour les investissements réalisés en Pinel depuis avril 2020. Les plafonds de loyer Loc’Avantages peuvent aussi être réduits par l’Anah. Retenez aussi que les logements situés outre-mer sont soumis à des plafonds de loyer plus faibles que ceux de métropole.

Plafonds de ressources des locataires : +6,33 %

Les dispositifs Pinel et Denormandie sont réservés à la location en secteur intermédiaire, le dispositif Loc’Avantages à la location en secteur intermédiaire, social ou très social. Vous devez donc louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond, variable selon la composition de leur foyer, la zone où est situé le logement et le secteur locatif choisi. Ce plafond doit être respecté lors de la conclusion du bail initial et lors de chaque changement de locataire. En revanche, en cours de bail, les ressources du locataire en place peuvent augmenter sans que cela remette en cause l’application du dispositif.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année (N -2) ou de la dernière année (N -1) précédant celle de la signature du bail. En cas de conclusion d’un bail en 2023, c’est donc le RFR de 2021 ou de 2022 des candidats locataires que vous devez comparer aux plafonds de ressources en vigueur cette année (voir le tableau ci-dessous). Ils sont revalorisés de 6,33 % par rapport à ceux applicables en 2022. Soit l’équivalent de la hausse de l’indice des prix à la consommation hors tabac constatée entre octobre 2021 et octobre 2022. Si vous louez en secteur intermédiaire, les plafonds à respecter sont les mêmes en Pinel, Denormandie et Loc’Avantages. En revanche, si vous louez en secteur social ou très social en Loc’Avantages, vous devez choisir un locataire aux ressources plus faibles.

Bon à savoir. Si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre d’un dispositif aujourd’hui supprimé (Scellier, Duflot, Cosse…) pour lequel votre engagement de louer court toujours, vous devez aussi respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires qu’il impose, en cas de conclusion d’un nouveau bail en 2023. Pour les connaître, rapprochez-vous de votre service des impôts des particuliers.

(1) Journal officiel électronique authentifié n° 0303 du 31/12/2022.