Comment choisir le meilleur régime fiscal pour vos loyers en 2021

En cas de location de logements vides, les loyers que vous encaissez sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes distincts sont applicables pour déterminer leur montant soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux : le régime microfoncier et le régime réel d’imposition. Celui auquel vous êtes soumis dépend du montant de vos recettes annuelles et de la nature de vos biens loués. Toutefois, lorsque vous relevez du premier, vous pouvez opter pour le second. Vous y avez intérêt si vos charges foncières sont supérieures à l’abattement applicable dans le cadre du microfoncier. Cela vous permet de diminuer votre base d’imposition et, partant, de payer moins d’impôts.

Le régime microfoncier

Le microfoncier est un régime simplifié d’imposition des loyers. Il consiste à déterminer leur montant imposable en appliquant à vos recettes locatives brutes annuelles un abattement forfaitaire pour charges de 30 %. Les 70 % restants sont ajoutés à vos autres revenus imposables (salaires, retraites, etc.) pour être soumis au barème progressif de l’impôt, et ils supportent par ailleurs 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Vous relevez de plein droit de ce régime lorsque le montant des loyers (hors charges) encaissé par votre foyer fiscal dans l’année ne dépasse pas 15 000 €. Condition supplémentaire, vos biens ne doivent pas être loués dans le cadre d’un dispositif défiscalisant qui exclut l’application du microfoncier, tel que le dispositif Robien, Borloo ou Cosse.

Bon à savoir. Si vous êtes associé d’une société civile immobilière (SCI) de location, le régime microfoncier s’applique uniquement si vous (ou un membre de votre foyer fiscal) êtes par ailleurs propriétaire en direct d’un bien loué.

Vos obligations déclaratives sont aussi simplifiées car vous êtes dispensé de remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Vous devez inscrire vos recettes brutes directement dans votre déclaration d’ensemble des revenus n° 2042. C’est l’administration fiscale qui applique l’abattement forfaitaire de 30 % sur le montant déclaré afin de déterminer votre revenu foncier net imposable.

L’option pour le régime réel d’imposition

Le régime microfoncier vous interdit de déduire les charges que vous avez supportées dans l’année de vos loyers. Or ces charges peuvent rapidement dépasser l’abattement de 30 % attaché au microfoncier si vous avez investi dans l’immobilier locatif à crédit, ou si vous avez réalisé d’importants travaux dans vos biens loués. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition, afin de déduire vos charges pour leur montant réel. Vous pouvez alors imputer vos frais de gestion locative, les primes d’assurance de vos biens loués, vos intérêts d’emprunt, vos dépenses de travaux, vos charges de copropriété et vos impôts locaux. Résultat, votre revenu foncier imposable est plus faible, ce qui vous procure une économie d’impôt proportionnelle à votre taux d’imposition.

Exemple. Vous avez encaissé 12 000 € de loyers en 2020 et avez supporté 5 000 € de charges. En cas d’option pour le régime réel, vous serez imposé cette année sur un revenu net de 7 000 € (12 000 € - 5 000 €). En l’absence d’option, vous serez imposé sur 8 400 € (12 000 € - 30 %). Si vous êtes imposable dans la tranche du barème de l’impôt à 30 %, l’option vous fera économiser 661 € d’impôt et de prélèvements sociaux [(8 400 € - 7 000 €) x (30 % + 17,2 %)]. Si vous êtes taxé à 41 %, l’économie grimpera à 815 €, et si vous êtes taxé à 45 %, elle grimpera à 871 €.

L’option pour le régime réel résulte simplement du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044, dans laquelle vous devez inscrire vos loyers bruts et vos charges déductibles. L’option intervient après la perception de vos loyers et le paiement de vos charges. Vous pouvez donc apprécier après coup si elle est plus intéressante que le régime microfoncier.

Attention. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans, période à l’issue de laquelle elle se renouvelle tacitement d’année en année, tant que vous ne la dénoncez pas (en cessant de déposer une déclaration n° 2044). Pour déterminer si elle est plus intéressante que l’application du microfoncier, vous devez donc estimer le niveau de vos charges déductibles sur au moins 3 ans.

L’imputation des déficits fonciers

Lorsque vous relevez du régime foncier, vous ne pouvez pas enregistrer de déficit foncier car vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers bruts. En revanche, lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez en constater un si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers. Dans ce cas, la part de votre déficit qui est lié à la déduction de vos charges autres que vos intérêts d’emprunt est imputable sur les autres revenus de votre foyer fiscal à hauteur de 10 700 €. Par ailleurs, la part excédentaire de votre déficit et celle liée à vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos loyers encaissés au cours des dix années suivantes.

Là encore, ces imputations vous permettent de réaliser une économie d’impôt d’autant plus importante que vous êtes taxé dans les tranches élevées du barème de l’impôt. Avantage supplémentaire, l’économie obtenue n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales, contrairement à la plupart des réductions d’impôt. La constatation d’un déficit foncier constitue donc une stratégie de défiscalisation intéressante pour les contribuables fortement imposés.

Sachez toutefois que l’imputation d’un déficit foncier sur vos autres revenus imposables vous oblige à continuer de louer le bien qui l’a produit jusqu’à la fin de la troisième année suivante. Si vous cessez de louer ou vendez le bien avant l’expiration de ce délai, l’économie d’impôt obtenue sera remise en cause : vous devrez la rembourser au fisc, assortie d’un intérêt de retard. Vous n’aurez toutefois rien à rembourser si la cessation anticipée de la location est liée à certains événements (invalidité, licenciement, décès de votre conjoint, etc.).