Restitution en « l'état primitif »

Inutile, pour un locataire, d'espérer un dédommagement d'office s'il a effectué des travaux d'amélioration du logement sans l'accord du propriétaire. La Cour de cassation vient d'en confirmer le principe.

Non seulement le locataire peut se voir refuser tout dédommagement, mais en plus il lui incombera de remettre le bien en l'état initial. L'arrêt de la Cour de cassation du 1er juin 2010 (Cass, Civ 3, no 699) n'a pas retenu, comme l'avait tenté la cour d'appel, la « construction de bonne foi ». Pour la Cour de cassation, la chose doit être restituée en « l'état primitif », comme l'impose l'article 1730 du code civil. Celui-ci dispose clairement : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état... ».

À ce principe de la « chose restituée en l'état », il existe trois exceptions, comme le rappelle la Cour de cassation, conformément à l'article 1730 : l'absence d'état des lieux lors de la prise de bail ; le bien loué a disparu ou s'est dégradé par la vétusté ; le bien a disparu ou s'est dégradé par la force majeure.

Distinguer amélioration et entretien courant

Reste à distinguer ce qui relève des travaux d'amélioration et ce qui relève des travaux de réparation, qui incombent au locataire. Selon l'article 1 du décret du 26 août 1987 : « Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Le décret donne ensuite, en annexe, une liste de toutes les réparations courantes. Exemple : élagage des arbres, dégorgement des conduites d'eau, remplacement des vitres détériorées, menus raccords de peinture ou de tapisserie, rebouchage des trous, pose de raccords de moquette, remplacement des tuyaux souples de raccordement du gaz, vidange des fosses septiques, ramonage des conduits d'évacuation, etc.

En dehors de ces cas, si le locataire souhaite effectuer des travaux d'amélioration, il devra impérativement obtenir l'accord du propriétaire et négocier avec lui un éventuel dédommagement.