Charges locatives

Demande de précisions et contestation pour un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale

Vous êtes locataire d’un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale et vous versez des provisions pour le paiement de vos charges locatives. Une fois par an, votre bailleur vous adresse une régularisation. Cette année, à sa réception, le montant demandé vous paraît anormalement élevé.

 
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Ce que dit la loi

En tant que locataire, vous avez l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Ces dernières peuvent donner lieu au versement de provisions, mais doivent alors faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Sachez que votre bailleur, quelle que soit la forme des charges, est tenu légalement de justifier les charges dont il demande le paiement. Ainsi, il doit vous communiquer, 1 mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition. Et durant 6 ce mois, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit transmettre, également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. (possibilité d’expédier, à leurs frais, des copies à ceux qui en feraient la demande).

Les pièces justificatives « […] peuvent être les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour la régularisation des charges. » (rép. min. n° 30217, Journal officiel de l’Assemblée nationale, Q 30/11/1987, p. 6544).
Articles 7 a) et 23 de la loi du 6/07/1989 (modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, décret n° 87-713 du 26/08/1987.

Bon à savoir
L’omission par le bailleur de cette régularisation sur plusieurs années ne vaut pas renonciation à demander le paiement de ces sommes. En effet, votre bailleur peut revenir jusqu’à :
- 5 années en arrière pour les contrats antérieurs au 24 mars 2014 (article 2224 du code civil) ;
- 3 années en arrière pour les contrats postérieurs au 24 mars 2014 (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et article 14 de la loi Alur).

Toutefois, cette demande peut, selon les circonstances, être qualifiée de déloyale et brutale par un juge et engager la responsabilité contractuelle du bailleur (civ. 3e, 21/03/2012, pourvoi n° 11-14174 visant l’article 1147 du code civil devenu, depuis le 1er octobre 2016, l’article 1231-1 du code civil).

Par ailleurs, depuis le 24 mars 2014, lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut imposer un paiement par douzième (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
À noter
Cas des immeubles collectifs : un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs (Article 23 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014).

Cas des colocations : depuis le 24 mars 2014, les parties au contrat peuvent opter pour des charges forfaitaires. Leur montant prévu par le contrat, ne peut donner lieu à régularisation. Le montant forfaitaire doit être déterminé au regard des charges récupérables et il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté (articles 8-1 V et 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014).

Ce que vous pouvez faire

Dans un premier temps, il convient de demander communication de ce décompte à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ainsi que le mode de répartition, et de consulter, le cas échéant, les pièces justificatives. Leur examen attentif vous permettra de confirmer ou pas si les charges réclamées sont réellement récupérables.

Si, malgré cela, sa réponse ne vous satisfait pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation dont vous trouverez les coordonnées auprès de votre préfecture (article 20 de la loi du 6/07/1989), ou bien les tribunaux (voir ci-dessous « Devant quel tribunal agir »).

Devant quel tribunal agir

Depuis le 1er janvier 2020, la procédure civile est profondément réformée. Voici ce que vous devez maintenant connaître pour faire valoir vos droits en justice. Les nouvelles règles sont applicables aux procédures engagées à compter de cette date. Les instances judiciaires en cours au 1er janvier 2020 sont transférées en l’état et se poursuivront devant la nouvelle juridiction sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.

Avant de saisir la justice

En cas de litige, la recherche d’un accord amiable est d’abord à privilégier, comme une démarche écrite auprès de votre adversaire pour lui préciser vos attentes.

Vous pouvez vous adresser ensuite à un tiers impartial (médiateur de la consommation en cas de litige avec un professionnel ou conciliateur de justice, par exemple).

Attention, pour les demandes en justice inférieures à 5 000 €, vous serez tenu(e) d’avoir recours notamment à la médiation ou à la conciliation préalablement à la saisine du juge. À défaut, votre demande en justice sera jugée irrecevable.

Il existe toutefois certaines exceptions :

  • en cas de demande d’homologation d’un accord ;
  • en cas de motif légitime (urgence ou circonstances rendant impossible l’obtention d’un accord amiable) ;
  • quand la loi impose et organise un recours spécifique préalable à la saisine du juge.

Effectivement, dans certains domaines du droit, il existe des organes de conciliation spécifiques. Par exemple, en matière de location, un recours préalable à la commission départementale de conciliation est parfois obligatoire en cas de :

  • hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail ;
  • baisse d'un loyer surévalué (demande à l'approche du renouvellement du bail) ;
  • encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs ;
  • complément de loyer.

Au-delà de 5 000 €, un juge peut aussi renvoyer les parties vers un conciliateur de justice s'il l'estime nécessaire.

Rappelez-vous enfin qu’il vous appartient de rassembler les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits.

Article 4 loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, article  750-1 du code de procédure civile, article 9 du code de procédure civile.

Quel tribunal ?

  • Tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire est compétent. En fonction du lieu de situation de l’immeuble, le litige pourra être jugé au siège de celui-ci ou auprès d’une chambre détachée appelée « tribunal de proximité ».

L’affaire sera confiée à un juge des contentieux de la protection. L’avocat n’est pas obligatoire. En dessous de 5 000 €, il ne vous sera pas possible de faire appel de la décision, le juge tranchant le litige en dernier ressort.

Articles L. 213-4-4 et R. 211-3-25 du code de l’organisation judiciaire.

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens, donc du logement.

Article R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Bon à savoir. Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : https://www.justice.fr/recherche/annuaires

Comment ?

Adressez au Service d’accueil unique du justiciable du tribunal judiciaire (SAUJ) un acte qui introduit l’instance. Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal judiciaire peut être saisi par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice. C’est une copie de cet acte appelé second original que l’on adresse au SAUJ.

  • La requête

En dessous d’un montant de 5 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par une requête. Il s’agit d’une forme de saisine simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqué(e) à une audience. Il est possible de se procurer un formulaire adapté auprès du Service d’accueil unique du justiciable ou sur Internet.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La requête ».

  • La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant, entre autres, d’un contrat.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

  • La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal judiciaire.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».


À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.