Location

Congé du locataire et règle de paiement du loyer (logement loué non meublé au titre de votre résidence principale)

Vous êtes locataire d’un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale et vous avez donné votre préavis de 3 mois. Cependant, vous ne resterez pas dans votre logement jusqu’à la fin du préavis. Vous savez que votre logement va être reloué par votre bailleur avant la fin de votre préavis. Vous souhaitez savoir quelle est la règle concernant le paiement du loyer pendant le préavis.

 
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Ce que dit la loi

L’obligation de paiement du loyer est une des obligations principales du locataire. Ainsi, lorsque le locataire donne congé, il reste tenu au paiement du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, ceci en accord avec le bailleur.

Par conséquent, si vous quittez les lieux avant l’expiration du délai de préavis de 3 mois (ou de 1 mois en cas de préavis réduit), vous restez tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de ce délai (Cour de cassation civ. 3e, 5/10/1999, n° 98-10162).

Si, en revanche, les lieux sont reloués par le bailleur ou si le locataire présente à son bailleur un candidat à la location qui est accepté par celui-ci, le locataire sera alors exonéré du loyer et des charges à compter de la nouvelle location (Cour de cassation civ. 3e, 20/07/93, n° 91-21452).
Articles 7 a), 12 et 15 I) de la loi n° 89-462 du 6/07/1989.

À noter
Si le principe est donc le paiement du loyer pendant la durée du préavis, en revanche, toute clause qui conduirait à dire que « tout mois commencé est dû » est illégale car contraire à l’article 15 I 3) de la loi du 6 juillet 1989 (recommandation n° 00-01 complétant la recommandation n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation, annexe 1/15, et Cour de cassation civ. 3e, 28/10/2003, n° 02-14271).
Bon à savoir
Le locataire ne peut s’abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie (réponse ministérielle no 26951, Journal officiel du Sénat, 30/01/1986 ; Cour de cassation civ. 3e, 5/10/1999, n° 98-10162).

Ce que vous pouvez faire

Si votre propriétaire vous réclame le paiement du loyer ou s’il a encaissé le loyer alors qu’il a reloué le logement pendant votre préavis, vous pouvez contester auprès de celui-ci. Si votre propriétaire maintient son refus et que le loyer a été payé, il faudra saisir le tribunal.

Devant quel tribunal agir

Depuis le 1er janvier 2020, la procédure civile est profondément réformée. Voici ce que vous devez maintenant connaître pour faire valoir vos droits en justice. Les nouvelles règles sont applicables aux procédures engagées à compter de cette date. Les instances judiciaires en cours au 1er janvier 2020 sont transférées en l’état et se poursuivront devant la nouvelle juridiction sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.

Avant de saisir la justice

En cas de litige, la recherche d’un accord amiable est d’abord à privilégier, comme une démarche écrite auprès de votre adversaire pour lui préciser vos attentes.

Vous pouvez vous adresser ensuite à un tiers impartial (médiateur de la consommation en cas de litige avec un professionnel ou conciliateur de justice, par exemple).

Attention, pour les demandes en justice inférieures à 5 000 €, vous serez tenu(e) d’avoir recours notamment à la médiation ou à la conciliation préalablement à la saisine du juge. À défaut, votre demande en justice sera jugée irrecevable.

Il existe toutefois certaines exceptions :

  • en cas de demande d’homologation d’un accord ;
  • en cas de motif légitime (urgence ou circonstances rendant impossible l’obtention d’un accord amiable) ;
  • quand la loi impose et organise un recours spécifique préalable à la saisine du juge.

Effectivement, dans certains domaines du droit, il existe des organes de conciliation spécifiques. Par exemple, en matière de location, un recours préalable à la commission départementale de conciliation est parfois obligatoire en cas de :

  • hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail ;
  • baisse d'un loyer surévalué (demande à l'approche du renouvellement du bail) ;
  • encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs ;
  • complément de loyer.

Au-delà de 5 000 €, un juge peut aussi renvoyer les parties vers un conciliateur de justice s'il l'estime nécessaire.

Rappelez-vous enfin qu’il vous appartient de rassembler les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits.

Article 4 loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, article  750-1 du code de procédure civile, article 9 du code de procédure civile.

Quel tribunal ?

  • Tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire est compétent. En fonction du lieu de situation de l’immeuble, le litige pourra être jugé au siège de celui-ci ou auprès d’une chambre détachée appelée « tribunal de proximité ».

L’affaire sera confiée à un juge des contentieux de la protection. L’avocat n’est pas obligatoire. En dessous de 5 000 €, il ne vous sera pas possible de faire appel de la décision, le juge tranchant le litige en dernier ressort.

Articles L. 213-4-4 et R. 211-3-25 du code de l’organisation judiciaire.

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens, donc du logement.

Article R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Bon à savoir. Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : https://www.justice.fr/recherche/annuaires

Comment ?

Adressez au Service d’accueil unique du justiciable du tribunal judiciaire (SAUJ) un acte qui introduit l’instance. Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal judiciaire peut être saisi par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice. C’est une copie de cet acte appelé second original que l’on adresse au SAUJ.

  • La requête

En dessous d’un montant de 5 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par une requête. Il s’agit d’une forme de saisine simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqué(e) à une audience. Il est possible de se procurer un formulaire adapté auprès du Service d’accueil unique du justiciable ou sur Internet.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La requête ».

  • La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant, entre autres, d’un contrat.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

  • La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal judiciaire.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».


À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.