Location

Congé du locataire et règle de paiement du loyer (logement loué non meublé au titre de votre résidence principale)

Vous êtes locataire d’un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale et vous avez donné votre préavis de 3 mois. Cependant, vous ne resterez pas dans votre logement jusqu’à la fin du préavis. Vous savez que votre logement va être reloué par votre bailleur avant la fin de votre préavis. Vous souhaitez savoir quelle est la règle concernant le paiement du loyer pendant le préavis.

 
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Ce que dit la loi

L’obligation de paiement du loyer est une des obligations principales du locataire. Ainsi, lorsque le locataire donne congé, il reste tenu au paiement du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, ceci en accord avec le bailleur.

Par conséquent, si vous quittez les lieux avant l’expiration du délai de préavis de 3 mois (ou de 1 mois en cas de préavis réduit), vous restez tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de ce délai (Cour de cassation civ. 3e, 5/10/1999, n° 98-10162).

Si, en revanche, les lieux sont reloués par le bailleur ou si le locataire présente à son bailleur un candidat à la location qui est accepté par celui-ci, le locataire sera alors exonéré du loyer et des charges à compter de la nouvelle location (cour d'appel de Paris, 6e ch. C, 26/05/1998). De même, la Cour de cassation s’est prononcée pour une dispense du paiement du loyer pendant le préavis en cas de travaux effectués pendant la durée du préavis par le propriétaire qui a repris possession du logement (Cour de cassation civ. 3e, 19/05/2010, n° 09-13426).
Articles 7 a), 12 et 15 I) de la loi n° 89-462 du 6/07/1989.

À noter
Si le principe est donc le paiement du loyer pendant la durée du préavis, en revanche, toute clause qui conduirait à dire que « tout mois commencé est dû » est illégale car contraire à l’article 15 I 3) de la loi du 6 juillet 1989 (recommandation n° 00-01 complétant la recommandation n° 80-04 concernant les contrats de location de locaux à usage d’habitation, annexe 1/15, et Cour de cassation civ. 3e, 28/10/2003, n° 02-14271).
Bon à savoir
Le locataire ne peut s’abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie (réponse ministérielle no 26951, Journal officiel du Sénat, 30/01/1986 ; Cour de cassation civ. 3e, 5/10/1999, n° 98-10162).

Ce que vous pouvez faire

Si votre propriétaire vous réclame le paiement du loyer ou s’il a encaissé le loyer alors qu’il a reloué le logement pendant votre préavis, vous pouvez contester auprès de celui-ci. Si votre propriétaire maintient son refus et que le loyer a été payé, il faudra saisir le tribunal.

Devant quel tribunal agir

Sauf cas particuliers, lorsque vous saisirez le tribunal, vous devrez justifier avoir réalisé des démarches en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (art. 58 du code de procédure civile). Il s’agit, par exemple, d’évoquer les différents courriers que vous avez écrits ainsi que les délais laissés pour vous répondre. À défaut, le juge pourra vous inviter à procéder à une tentative de règlement amiable de votre litige, avant de vous adresser à nouveau à lui.

Quel tribunal ?

Par principe, le litige qui vous oppose à votre propriétaire relève de la compétence exclusive du tribunal d’instance (article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens, donc du logement.

Articles R. 231-4, R. 231-6, R. 221-38 et R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire.

Bon à savoir
Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/liste-des-juridictions-competentes-pour-une-commune-22081.html

Comment ?

Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal d’instance comme le tribunal de grande instance peuvent être saisis par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice.

  • La déclaration au greffe

La procédure de déclaration au greffe permet de faire juger une demande de nature civile dont le montant ne dépasse pas 10 000 euros et qui est de la compétence du tribunal d’instance.

Il s’agit d’une forme de saisine des tribunaux simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqués à une audience.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La saisine simplifiée "déclaration au greffe" ».

  • La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant entre autres d’un contrat, d’une lettre de change, d’un billet à ordre, d’un aval ou d’une cession de créance. Son emploi est possible tant devant le tribunal d’instance que le tribunal de grande instance ou encore le tribunal de commerce, en fonction des seuils précédemment cités ou selon les règles de compétence exclusive.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

  • La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal d’instance. Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».


À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.