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Préavis réduit d’un logement loué non meublé au titre de votre résidence principale

Vous êtes locataire d’un logement non meublé qui est votre résidence principale. Le bailleur est un particulier. Vous venez d’obtenir un premier emploi ou vous venez d’apprendre que vous allez être muté(e). Vous souhaitez bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois.

 
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Ce que dit la loi

Lorsque le locataire donne congé, il doit respecter un préavis de 3 mois. Cependant, la loi accorde la possibilité d’un préavis réduit à 1 mois dans les cas suivants :

  • l’obtention d’un premier emploi ;
  • la mutation ;
  • la perte d’emploi ;
  • le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
  • les locataires bénéficiant du revenu de solidarité active (RSA) ;

    Et depuis la loi du 24 mars 2014 (JO du 27 mars),

  • le locataire qui s’est vu attribuer un logement social ;
  • les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
  • le locataire qui souhaite quitter son logement situé dans une commune d’une zone tendue (le décret no 2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste des communes comprises dans ces zones) ;
  • des raisons de santé justifient un changement de domicile.

Articles 12 et 15 I de la loi n° 89-462 du 6/07/1989

Pour pouvoir bénéficier de ce préavis réduit lors de l’obtention d’un premier emploi, il faut, selon la Cour de cassation (3e civ., 29/06/2011, n° 10-18271), que vous n’ayez jamais travaillé et que cet emploi ne soit pas accessoire à vos études. À noter toutefois que l’Administration, dans une réponse ministérielle (n° 911, Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14/10/2002), ne partageait pas cette position.

Concernant la mutation, pour bénéficier d’un préavis réduit, il doit s’agir d’une mutation professionnelle (réponse ministérielle n° 8771, Journal officiel du Sénat du 21/01/1988) et non d’un changement de lieu d’une activité libérale (Cass. 3e civ., 16/03/1994, n° 92-15816) ni d’un départ à la retraite (CA Paris, 27/11/1990). De plus, il est nécessaire que la mutation soit concomitante à votre congé.

Il vous incombe, par ailleurs, d’établir la preuve de cette mutation ou, plus exactement, la preuve qu’une décision de votre employeur a été prise en ce sens. Ainsi, il ne vous suffira pas de produire des pièces faisant état d’une éventuelle mutation (CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 20/11/1998, n° 8991/96, Jouniaux/Dompeix) ou d’un principe de mutation jugé insuffisant (CA Nîmes, 2e ch. A, 13/01/2009, n° 07/04712). En revanche, si la mutation n’a pas été effective par la suite mais qu’à l’époque de la délivrance du congé, il y avait bien une décision de l’employeur en ce sens, le congé avec un préavis réduit est valable (CA de Paris, 4/06/1999, n° 1998/25902). Notez que le fait d’en justifier tardivement ne vous prive pas du préavis réduit (Cass. 3e civ., 07/07/2004, n° 03-14439). Désormais, depuis la loi du 24 mars 2014 (JO du 27 mars), le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

L’article 15 ne prévoit pas que la mutation doit être imposée par l’employeur. De ce fait, vous pouvez bénéficier du préavis réduit même si vous êtes à l’initiative de la mutation (Cass. 3e civ., 20/01/2010, n° 09-10287). Avant cette décision, la position des tribunaux et de l’Administration était en faveur uniquement d’une mutation à l’initiative de l’employeur.

L’article 15 ne prévoit pas non plus que le locataire doive justifier d’un éloignement géographique (Cass. 3e civ., 20/07/1994, n° 92-18450). Votre mutation ne nécessite donc pas un changement de domicile dans une autre ville (Cass. 3e civ., 22/10/2003, n° 02-15627).

Bon à savoir
Depuis la loi du 24 mars 2014 (JO du 27 mars), le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Ce que vous pouvez faire

Donnez votre congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en tenant compte de la date de votre départ et du délai de 1 mois de préavis. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le congé peut aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court dans ce cas à compter de la remise en main propre.

Si votre propriétaire conteste ce préavis réduit, il pourra chercher à imputer cette somme sur votre dépôt de garantie, ce que vous pourrez contester (voir « Devant quel tribunal agir »), ou bien il prendra l’initiative d’une procédure.

Devant quel tribunal agir

Sauf cas particuliers, lorsque vous saisirez le tribunal, vous devrez justifier avoir réalisé des démarches en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (art. 58 du code de procédure civile). Il s’agit, par exemple, d’évoquer les différents courriers que vous avez écrits ainsi que les délais laissés pour vous répondre. À défaut, le juge pourra vous inviter à procéder à une tentative de règlement amiable de votre litige, avant de vous adresser à nouveau à lui.

Quel tribunal ?

Par principe, le litige qui vous oppose à votre propriétaire relève de la compétence exclusive du tribunal d’instance (article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens (articles R. 231-4, R. 231-6, R. 221-38 et R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire), donc du logement.

Bon à savoir
Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/liste-des-juridictions-competentes-pour-une-commune-22081.html

Comment ?

Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal d’instance comme le tribunal de grande instance peuvent être saisis par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice.

  • La déclaration au greffe

La procédure de déclaration au greffe permet de faire juger une demande de nature civile dont le montant ne dépasse pas 4 000 euros et qui est de la compétence du tribunal d’instance.

Il s’agit d’une forme de saisine des tribunaux simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqués à une audience.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La saisine simplifiée "déclaration au greffe" ».

Bon à savoir
La déclaration au greffe est possible devant le tribunal d’instance lorsque votre demande concerne un litige portant sur une somme inférieure ou égale à 4 000 euros, relevant de sa compétence exclusive (par exemple, litige sur un contrat de crédit à la consommation).

À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.