Plus cher et plus froid

Les Français dépensent de plus en plus pour se loger. C’est la leçon générale tirée par l’Insee de trois études rendues publiques le 17 mai. Par rapport à 1998, les prix de l’immobilier ont augmenté de 141 % en France. Et par rapport au revenu disponible des ménages (c’est-à-dire après impôt), ils ont augmenté de plus de 40 % sur la même période. Les loyers ont été beaucoup plus sages, suivant à peu près la même pente que les revenus. Ces derniers temps, ils ont augmenté un peu plus vite dans le parc public que dans le secteur libre. Depuis 2006, en effet, les hausses en cours de bail dans le privé sont strictement encadrées par un nouvel indice qui prend en compte les prix à la consommation. Dans le parc public, au contraire, les bailleurs appliquent des surloyers plus sévères que dans le passé.

Cette hausse rapide des prix d’achat par rapport à celle des loyers fait qu’il est peu intéressant aujourd’hui d’acheter pour louer. Alors que l’investissement locatif n’a jamais été autant encouragé par les pouvoirs publics, le rendement annuel des loyers est descendu à 4,6 % de la valeur d’achat du bien en 2006, contre 7,4 % en 1996 ! Et il s’agit d’un chiffre brut, avant paiement des impôts locaux et autres charges par le propriétaire. Aux prix d’achat actuels, le rendement réel d’un investissement locatif est très probablement inférieur à 4 %.

Se chauffer et s’éclairer

Globalement, entre 1996 et 2006, le taux d’effort des ménages, c’est-à-dire la part de leur revenu consacré au logement, est passée de 16,8 % à 17,5 %. Dans le cas des propriétaires, cette hausse relativement modeste s’accompagne souvent de durées d’emprunt plus longues que par le passé. L’Insee relève toutefois que les ménages français sont très raisonnables en ce qui concerne leur endettement par rapport au Américains, aux Britanniques ou aux Espagnols.

Le taux d’effort pour le logement englobe les loyers ou les remboursements, mais aussi le chauffage. L’Insee s’est penché sur le phénomène de la précarité énergétique. Elle est mesurée en comptabilisant les personnes qui déclarent avoir souvent froid à leur domicile, ou celles qui dépensent plus de 10 % de leur revenu pour se chauffer. Avec la première méthode, 3,5 millions de ménages sont en situation de précarité énergétique. Avec la seconde méthode, ils sont 3,8 millions. Le cas le plus préoccupant est celui des 621 000 ménages qui apparaissent dans les deux catégories : ils dépensent beaucoup pour se chauffer mais souffrent quand même du froid. On les trouve dans les couches défavorisées. Majoritairement locataires (dans le social autant que dans le privé), ils dépensent des sommes considérables par rapport à leur revenu pour maintenir un semblant de confort dans des passoires énergétiques. Ils se chauffent à 48 % à l’électricité, contre 33 % seulement des Français en moyenne. Compte tenu des hausses programmées des tarifs du kilowattheure, compte tenu du fait qu’il est difficile de forcer les bailleurs à faire des travaux d’isolation, il reste à leur souhaiter que les prochains hivers ne soient pas trop rudes.