Il est urgent d'attendre

Déduire de ses impôts une part significative du coût d'acquisition d'un logement, tel était l'objectif de la loi Robien. Une seule condition pour bénéficier de cette défiscalisation : louer ce logement pendant une période de 9 ans. Lancée en 2003, cette mesure vise à canaliser l'épargne des Français vers la construction pour lutter contre la pénurie de locations. L'ennui, c'est que, emportés par l'appât du gain, de nombreux promoteurs et défiscalisateurs ont construit partout, y compris dans des endroits où la demande est trop faible. Comme la chaîne de promotion et de vente du Robien était assez sophistiquée et qu'il fallait bien rémunérer tous ces commerciaux, le prix des appartements était de 15 à 20 % au-dessus du marché. Loyers trop élevés, locataires trop rares : des milliers d'investisseurs mal avisés n'ont pu bénéficier ni de la défiscalisation, ni de rentrées de loyers.

Discrédité par ces abus, qui ont relégué au second plan ses authentiques réussites, le Robien va disparaître fin 2009. Il est déjà remplacé par un dispositif quasi identique, le « Scellier ».

Là encore, il s'agit de placer ses économies dans la pierre en échange d'une ristourne fiscale à condition de louer le logement pendant 9 ans à un prix légèrement inférieur au prix moyen du marché. Mais le Scellier, qui concerne les investissements réalisés entre début 2009 et fin 2012, cible des contribuables un peu plus modestes que le Robien. Et ce, pour une raison technique. En effet, alors que la déduction Robien met en jeu un mécanisme d'amortissement, rentable pour les gros contribuables, mais sans intérêt si vous payez moins de 3 000 euros d'impôts sur le revenu par an, le Scellier, lui, est plus simple : vous déduisez 25 % du montant investi sur 9 ans, point. Avec un peu de chance, vous ne payez donc plus du tout d'impôt pendant des années, vous encaissez un loyer et, au final, vous vous retrouvez propriétaire d'un joli T2.

Prudence

Magnifique ? C'est ce que tentent déjà de faire croire des dizaines d'officines commerciales. En réalité, la loi Scellier n'a pas fait disparaître l'obstacle qui a fait dérailler le Robien, à savoir qu'en France, il n'y a pas UN marché, mais DES marchés du logement. Dans les grandes agglomérations où se trouvent les locataires, le foncier manque cruellement. Au contraire, là où il reste des terrains à prix raisonnables, comme dans la majorité des villes de moins de 100 000 habitants, les tensions sur le marché de la location ne sont pas si grandes.

Prétendant cerner cette réalité complexe, la loi Scellier divise la France en trois zones seulement, correspondant chacune à un plafond de loyers. Schématiquement, la zone A couvre l'agglomération parisienne, le genevois français et la Côte d'Azur, la zone B1 les côtes et les agglomérations de plus de 250 000 habitants et la zone B2 les villes de 50 000 à 250 000 habitants. Le reste de la France est exclu du programme.

Cela suffira-t-il à faire disparaître les programmes absurdes ? Certainement pas. Car il existe en construction des coûts incompressibles qui empêchent d'amortir un bien neuf en dessous d'un certain loyer. Comme les plafonds de la loi Scellier ne peuvent s'affranchir de cette réalité, ils sont très souvent au-dessus des prix du marché, où existe aussi de l'ancien ! À Quimper, par exemple, en zone B2, le plafond de location Scellier est de 358 euros par mois hors charges pour un studio de 30 m2. Or, dans cette ville charmante, mais déjà « robienisée », il est désormais très, très facile de se loger pour 350 euros par mois.

Conclusion, si vous êtes démarché pour du « Scellier », avancez avec une prudence de Sioux. Ne vous laissez pas éblouir par le zéro-impôt et rappelez-vous que la clé du dossier reste le locataire. S'il manque à l'appel, tout s'écroule. Refusez catégoriquement toute proposition dans une ville que vous ne connaissez pas sérieusement. Renseignez-vous sur la demande locative réelle. Ne vous fiez pas aux pseudo-enquêtes de tel ou tel magazine sur les « vrais » prix de l'immobilier dans telle ou telle zone. Appelez plutôt deux ou trois agences locales en vous présentant comme déjà propriétaire d'un appartement, et demandez combien vous pourriez louer votre bien. Enfin, ne vous laissez pas abuser par de pseudo-garanties locatives. Très souvent, les commerciaux s'engagent à vous trouver un premier locataire en oubliant de vous dire que la garantie s'éteint si le locataire en question déménage au bout de 1 mois.