Vente de la résidence principale : une exonération spécifique pour les retraités

La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale, c’est-à-dire du logement dans lequel vous et votre famille vivez de manière habituelle, est exonérée d’impôts, quelles que soient sa nature (maison individuelle ou appartement) et la durée pendant laquelle vous l’avez détenue. Si le bien est vacant lors de la vente, l’exonération est maintenue dès lors que vous vendez dans un délai « normal » (1 an en général, davantage si le contexte économique est difficile ou si les circonstances ralentissent l’opération, la révision du plan local d’urbanisme, par exemple).

Bon à savoir : la plus-value issue de la vente d’un logement est égale à la différence positive entre son prix de vente et son prix d’acquisition. Elle est soumise à 19 % d’impôt et à 17,2 % de prélèvements sociaux (elle échappe à la hausse de la CSG) si le bien n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, logement loué, prêté ou vacant depuis plusieurs années). Elle est réduite grâce à un abattement progressif qui conduit à une exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Vous vivez en maison de retraite

Vous pouvez aussi être exonéré d’impôts si vous vendez votre ancienne résidence principale restée vacante après votre installation définitive en maison de retraite (Ehpa, Ehpad, logement-foyer, etc.). À condition, cette fois, de vendre dans un délai inférieur à 2 ans suivant votre entrée dans l’établissement.

Délai de vente modulable : le fisc doit apprécier ce délai avec souplesse, en fonction des circonstances propres à chaque situation. Par exemple, si vous allez vivre chez vos enfants pendant 2 ans avant d’entrer en maison de retraite, les 2 ans courent à compter de la date de votre installation dans l’établissement, même si vous avez déjà quitté votre résidence principale depuis 2 ans. Il en va de même si vous êtes hospitalisé pendant 6 mois avant d’aller en maison de retraite : la période d’hospitalisation est effacée et le délai de vente de 2 ans commence après.

Logement inoccupé : votre ancienne résidence principale ne doit pas être occupée par un tiers après que vous avez cessé de l’habiter en tant que résidence principale. Elle doit normalement rester vacante ; vous ne pouvez pas la louer ou la prêter gratuitement à un tiers, même pour une courte période. Cela étant, les membres de votre foyer fiscal (conjoint ou personnes à charge) qui résidaient avec vous lors de votre départ en maison de retraite peuvent continuer à l’occuper sans que cela remette en cause l’exonération. Si vous vivez en union libre, votre concubin peut également demeurer dans le logement entre votre départ en maison de retraite et sa vente. En revanche, son occupation à quelque titre que ce soit par toute autre personne vous exclut d’office de l’exonération.

Vos ressources sont limitées

Seuls les retraités de condition modeste sont éligibles à cette exonération spécifique attachée à la vente de leur ancienne résidence principale. D’une part, vous ne devez pas avoir été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession. D’autre part, le revenu fiscal de référence (RFR) de votre foyer fiscal pour cette même année ne doit pas dépasser un plafond fixé, pour les cessions réalisées en 2026, à 29 815 € pour la première part de quotient familial, majoré de 6 966 € pour la première demi-part supplémentaire et de 5 484 € pour chaque demi-part suivante. Soit un RFR 2024 maximal de 42 265 € si vous êtes marié sans personnes à charge (2 parts de quotient familial). Son montant est inscrit sur l’avis d’imposition que vous avez reçu en 2025.

Si vous êtes retraité et que votre RFR ne dépasse pas 12 679 € pour la première part de quotient familial, majoré de 3 386 € pour chaque demi-part supplémentaire, vous bénéficiez de l’exonération même si vous vendez votre ancienne résidence principale plus de 2 ans après votre départ en maison de retraite. Y compris si elle a été occupée par d’autres personnes que vos proches ou louée à un tiers après que vous l’avez quittée. Dans ce cas, toutes vos plus-values immobilières sont en effet exonérées, quels que soient la nature des biens vendus et le temps mis à vous en séparer.

Bon à savoir : les personnes adultes handicapées aux revenus modestes placées en foyer d’accueil (foyer de vie, foyer d’accueil médicalisé ou maison d’accueil spécialisée) peuvent bénéficier de l’exonération d’impôts en cas de vente de leur ancienne résidence principale en moins de 2 ans. Les titulaires de la carte mobilité inclusion mention « invalidité » aux revenus très modestes sont exonérés d’impôts sur toutes leurs plus-values immobilières.