Des doutes sur les loyers impayés

Le second volet du projet de loi de la ministre du Logement Cécile Duflot (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite Alur) a été présenté en Conseil des ministres le mercredi 26 juin et sera discuté en septembre prochain.

Son article 8 prévoit la création d’une garantie universelle des risques locatifs (GURL), autrement dit des impayés, que tous les bailleurs devront obligatoirement souscrire à partir de 2016, et dont le coût sera partagé entre les propriétaires et les locataires. Son montant n’est pas encore précisé, mais atteindrait 1 % à 2 % du loyer. Les sommes collectées seraient versées à une agence de la garantie universelle des loyers, qui gérerait le dispositif. Elle remboursera les propriétaires, accompagnera les locataires de bonne foi mais en difficulté et poursuivra les fraudeurs avérés.

But affiché : inciter des propriétaires rebutés par les risques d’impayés à remettre leur bien sur le marché, et « resolvabiliser » des locataires potentiels.

Probabilité d’atteindre cet objectif : négligeable, voire nulle. C’est du moins ce qui ressort de la lecture d’une note de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), organisme public agréé par… le ministère du Logement (1).

Datée du 25 juin, cette note distingue deux cas. Le premier est celui des marchés tendus, comme Paris. La GURL étant obligatoire pour tout le monde, dit l’Anil, elle ne servira pas à grand-chose. « L’accès au logement s’apparente à une file d’attente » dans ces zones. « Si toutes les personnes d’une file d’attente avancent d’un même pas, la file d’attente n’est pas modifiée. La simple logique exige donc que le bénéfice de la GURL soit ciblé ». Autrement dit, elle ne doit surtout pas être universelle !

Second coup dans la GURL : quand l’offre est supérieure à la demande. « Le bailleur est heureux de trouver un locataire et il n’est pas en mesure d’avoir des exigences extravagantes, ni en matière de montant de loyer, ni en matière de garantie ». 90 % des petites et moyennes villes sont aujourd’hui des marchés non tendus. Dans un sondage réalisé par le site gererseul.com en mars dernier, 46,5 % des bailleurs envisageaient même de baisser leur loyer…

Seulement 2 % de contentieux

Le projet de loi aborde les impayés comme un problème national. En réalité, ils ne sont pas si fréquents. En 2011, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI, qui fédère des bailleurs privés) faisait état de 130 000 dossiers de difficultés de paiement, soit 2 % des 6,3 millions de logements que louent ses adhérents. Il est en fait question de taxer des tandems bailleur-locataire à 98 % non concernés par le sujet, sans certitude de régler les 2 % de contentieux qui existent.

Enfin, relève l’Anil, la garantie des risques locatifs (car il en existe déjà une, non obligatoire) a des effets pervers redoutables. Grâce à elle, « les réseaux de vente d’investissements locatifs ont pu faire miroiter aux yeux des investisseurs à la recherche d’une défiscalisation des loyers largement surévalués par rapport à ceux pratiqués sur le marché, tout en leur accordant pour la première année, une garantie de loyer payée par la collectivité ». Conclusion, la garantie doit être ciblée sur les publics fragiles de quelques zones tendues. Politiquement, bien sûr, c’est moins spectaculaire.

(1) Cette note est signée du directeur général de l’Anil, Bernard Vorms, qui nous précise qu’elle n’engage que lui et non pas l’établissement qu’il dirige.