LocationUn nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés

L’investissement locatif s’essouffle depuis cinq ans, plombé par une réglementation de plus en plus tatillonne et une fiscalité de plus en plus lourde. Il attire moins les particuliers, échaudés par les règles d’encadrement des loyers, l’interdiction de louer les passoires thermiques, le durcissement de la fiscalité des locations meublées et la disparition du dispositif Pinel.

Seuls 20 % des logements mis en vente l’an dernier ont été acquis pour être loués, un point bas qui inquiète les pouvoirs publics. Pour relancer la machine, ils ont décidé d’instaurer un nouveau statut fiscal du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre du Logement, ou Relance logement. Comme ses prédécesseurs, ce dispositif permet de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de l’engagement de louer le logement acquis dans des conditions encadrées pendant une certaine durée.

Les conditions d’investissement

Tous les contribuables qui acquièrent un logement avant la fin de l’année 2028 pour le donner en location peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun, y compris ceux qui sont domiciliés fiscalement à l’étranger. L’investissement peut être réalisé en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l'impôt sur les sociétés telle qu’une société civile immobilière (SCI).

Le bien doit être acquis (ou les titres détenus) en pleine propriété, le dispositif n’est pas applicable en cas d’acquisition en démembrement de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Cependant, au décès d’un conjoint soumis à imposition commune, le survivant attributaire du logement ou des parts sociales pourra demander la reprise du dispositif à son profit pour la durée restant à courir, y compris s’il hérite uniquement en usufruit.

Bon à savoir En cas d’acquisition à plusieurs, en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part, sous réserve que tous s’engagent à louer le logement en Jeanbrun.

Les investissements éligibles

Le dispositif Jeanbrun n’est pas réservé aux zones tendues du territoire, vous pouvez investir partout en France (métropole et départements d’outre-mer). Il est en revanche réservé aux logements situés dans les bâtiments d’habitation collectifs, c’est-à-dire aux appartements, à l’exclusion des maisons individuelles (y compris les maisons jumelées ou construites au sein d’une copropriété).

Au choix, vous pouvez :

• acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (Vefa) ;
• faire construire un logement ;
• acheter un logement ancien qui fait ou a fait l'objet de travaux de remise à neuf ;
• acheter un logement ancien qui fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation à neuf représentant au moins 30 % de son prix d'acquisition.

Vous pouvez réaliser plusieurs investissements, le dispositif ne fixe aucune limite, mais l’avantage fiscal est plafonné (voir ci-dessous).

Bon à savoir La date d’investissement prise en compte dans le dispositif Jeanbrun est celle de la signature de l’acte authentique de vente ou, pour un logement que vous faites construire, celle du dépôt de la demande de permis de construire. Un logement acquis après travaux ne doit pas avoir été occupé à quelque titre que ce soit à compter de leur achèvement.

Les engagements à respecter

Durée de 9 ans Le dispositif Jeanbrun impose à l’investisseur de louer le logement non meublé à usage de résidence principale pendant une durée de 9 ans, durée décomptée de date à date à compter du premier bail. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement ou des travaux, ou son acquisition si elle est postérieure.

Elle doit être effective et continue pendant toute la durée d’application du dispositif, le logement doit être reloué immédiatement au départ du locataire en place et il ne peut pas rester vacant plus de 12 mois.

Location hors du cercle familial Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent jusqu'au deuxième degré inclus (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère ou sœur). En cas d’investissement via une société, cette interdiction s’applique de manière indirecte : si le logement est loué à un membre du foyer ou à un proche parent d’un associé, ce dernier est exclu du dispositif.

Plafonds de loyer et de ressources Comme le dispositif Loc’Avantages, le dispositif Jeanbrun permet de louer dans le secteur locatif intermédiaire, social ou très social. Dans le premier cas, vous devrez respecter les plafonds de loyer (pendant toute la durée de votre engagement) et les plafonds de ressources des locataires (appréciées uniquement lors de la conclusion du bail) imposés par le dispositif Pinel.

Dans les deux autres cas, vous respecterez les plafonds de loyer et de ressources des locataires du dispositif Loc’Avantages dit « Loc 2 » (secteur social) ou « Loc 3 » (secteur très social). Les plafonds de loyer et de ressources des dispositifs Pinel et Loc’Avantages sont revalorisés chaque année par les pouvoirs publics.

Bon à savoir En cas d’investissement via une société, c’est à elle de s’engager à louer dans les conditions du dispositif pendant 9 ans. Vous devez, de votre côté, vous engager à conserver vos parts pendant toute la période couverte par l'engagement de location. Cet engagement concerne l’intégralité de vos parts, même si la société détient d’autres biens que des logements loués en Jeanbrun.

Option irrévocable Le dispositif Jeanbrun s’applique sur demande faite au fisc. En pratique, vous (ou la société dont vous êtes associé) devrez joindre à votre déclaration de revenus (ou de résultats) de l'année d'achèvement ou d’acquisition du logement un engagement écrit de location et, le cas échéant, un engagement de conservation de vos parts (formulaire n° 2044 EB). Cette option sera irrévocable, vous ne pourrez pas la dénoncer après coup.

L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun vous autorise à déduire chaque année de vos loyers imposables une fraction du prix d’acquisition de votre investissement sous forme d’amortissements. L’amortissement déductible s’ajoutera aux charges admises en déduction des loyers dans le régime réel des revenus fonciers (le dispositif Jeanbrun exclut l’application du régime microfoncier), ce qui vous permettra de réduire sensiblement – et durablement ‒ leur montant imposable.

Le cas échéant, l’amortissement déduit vous permettra d’enregistrer un déficit foncier, imputable sur vos autres revenus imposables de l’année à hauteur de 10 700 € (21 400 € en cas de rénovation d’une passoire thermique) et sur vos loyers des 10 années suivantes pour le surplus.

Base et taux d’amortissement La base de calcul de l’amortissement déductible fiscalement est égale à 80 % du prix d’acquisition ou de construction du logement, éventuellement augmenté du coût des travaux, net des frais d’acquisition. La valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition, n’est pas amortissable. Le taux d’amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon le type d’investissement réalisé (neuf ou ancien) et du secteur locatif choisi (voir le tableau ci-dessous).

Par exemple, si vous investissez dans un logement neuf et optez pour un loyer intermédiaire, vous pourrez amortir 31,5 % de votre prix d’acquisition sur les 9 années de location, ou 49,5 % si vous optez pour un loyer très social. Dans tous les cas, vous devrez renouveler votre engagement de location en Jeanbrun à son terme pour pouvoir amortir 80 % de votre investissement.

Taux d’amortissement Jeanbrun

Plafonnement de l’amortissement Le montant de l’amortissement déductible des loyers est globalement plafonné à :

• 8 000 € par foyer fiscal et par an en cas de location en secteur intermédiaire ;
• 10 000 € en secteur social ;
• 12 000 € en secteur très social.

Ces plafonds s’appliquent quels que soient la composition du foyer et le nombre d’investissements Jeanbrun (neufs et anciens) réalisés. Si vos amortissements déductibles sont supérieurs, l’excédent sera perdu. Vous avez intérêt à calibrer vos investissements en conséquence.

Par exemple, si vous investissez dans le neuf en secteur intermédiaire, vous ne pourrez déduire que 8 000 € d’amortissements par an. Ceux-ci étant calculés au taux de 3,5 % sur 80 % de votre prix d’acquisition, ce dernier ne devra donc pas dépasser 285 714 € [(8 000 €/3,5 %)/80 %] pour que vous profitiez à plein du dispositif. Si vous achetez plus cher, la fraction excédentaire de votre prix d’acquisition ne sera pas amortissable.

Bon à savoir Les amortissements déduits de vos loyers seront remis en cause si les engagements du dispositif ne sont pas respectés (vente anticipée du bien, non-respect des plafonds imposés, etc.). Ils seront réintégrés dans vos revenus imposables et vos impôts seront recalculés en conséquence. Un système de quotient sera toutefois appliqué pour vous éviter un trop gros redressement fiscal. Par ailleurs, aucune réintégration ne sera effectuée si la rupture de vos engagements est liée à votre mise en invalidité, à votre licenciement ou à votre décès (ou à l’invalidité, au licenciement ou au décès de votre conjoint soumis à imposition commune).