Passoire énergétique : pouvez-vous échapper à une hausse de loyer ?

Comment savoir si je suis concerné ?

Référez-vous au diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoirement annexé à votre contrat de location. Si vous constatez que votre logement a obtenu l’une des deux moins bonnes évaluations au DPE, à savoir un classement F ou G, le bien est considéré comme une « passoire thermique ».

Conformément à la loi Climat et résilience, toute augmentation de loyer s’y avère illégale depuis le 24 août 2022 en métropole (contre le 1^er juillet 2024 en outre-mer, dans les territoires concernés par un DPE). Cette mesure s’applique aux locations occupées à titre de résidence principale dans le parc privé, qu’elles soient vides ou meublées.

Notez que la loi interdit la mise en location de logements étiquetés G depuis le 1^er janvier 2025 dans l’Hexagone. Puis, ce sera au tour de la classe F en 2028 et de la classe E à compter de 2034. En 2034, les meublés de tourisme devront a minima être classés D (E dans certains territoires d’outre-mer).

Tous les biens notés F ou G sont-ils visés ?

Oui, avec quelques subtilités pour les contrats en cours. Le gel des loyers s’applique depuis le 24 août 2022 non seulement en cas de signature d’un nouveau bail, mais aussi lors du renouvellement du contrat de location ou de sa tacite reconduction.

Imaginons que vous receviez une lettre recommandée avec accusé de réception vous informant d’une réévaluation, en appliquant la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL). Pensez d’abord à vérifier que le bail contient une telle clause de révision annuelle. En son absence, l’augmentation de loyer serait de toute façon illicite.

Si la clause est effectivement mentionnée, assurez-vous que l’échéance de renouvellement du contrat ou de reconduction tacite est postérieure à la date du 24 août 2022, pour entrer dans le champ d’application de la loi. C’est forcément le cas pour un bail d’habitation d’une durée de 3 ans.

Mon DPE doit-il être valide ?

Non, le diagnostic en votre possession fait foi, en l’absence d’un autre bilan thermique valable (actuellement, seul un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 permet de justifier de la performance énergétique).

La charge de la preuve repose sur le bailleur. Un propriétaire qui souhaite réviser le loyer doit « être en mesure de justifier à l’occasion du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail que le logement n’est pas classé F ou G » (réponse du ministère de la Ville et du Logement, publiée au Journal officiel du Sénat le 29 janvier 2026).

Quid si mon diagnostic est vierge ou si je n’ai pas de DPE ?

Dans ce cas, le bailleur n’est pas en mesure d’attester que le logement respecte le critère de décence énergétique. Depuis le 1^er janvier 2023, la consommation énergétique en énergie finale d’un bien mis en location ne doit pas dépasser 450 kWh par mètre carré et par an. Résultat : le bien loué est réputé indécent dès la première reconduction tacite du bail postérieure au 1^er janvier 2023.

« Le cas échéant, commencez par demander un DPE valable à votre propriétaire, recommande Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Le bailleur a alors l’obligation de vous transmettre un diagnostic valide. »

En fonction de la note qu’obtiendra le bien, sollicitez le gel des loyers, voire la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Car si la location est classée G, vous pouvez mettre en demeure votre propriétaire d’effectuer de tels travaux. Tout en sachant que vous pouvez contester le congé donné par le bailleur durant le chantier si le logement était déjà indécent lors de la conclusion du contrat de bail.

Le DPE va encore changer, dois-je attendre ?

Certes, le mode d’établissement et de calcul du DPE va évoluer une nouvelle fois à compter du 1^er janvier 2027 : le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité sera abaissé à 1,7 (contre 1,9 en 2026 et 2,3 auparavant). Par ailleurs, le projet de loi « Relance logement », d’ores et déjà voté par le Sénat, souhaite la remise sur le marché de près de 700 000 logements classés F ou G, sous réserve d’un engagement de rénovation des propriétaires.

Mais à moins de disposer d’une boule de cristal, le conseil reste de vous fier au dernier diagnostic transmis par votre bailleur, et de ne pas attendre. Au propriétaire de produire un DPE à jour, mentionnant au minimum une note énergétique de E, pour pouvoir maintenir sa demande d’augmentation de loyer.

Bon à savoir Les diagnostics réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables l’année prochaine. Ils pourront être mis à jour en ligne à compter du 1^er janvier 2027, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Agence de la transition écologique (Ademe).

Comment contester la hausse de loyer ?

« Rédigez un courrier dans lequel vous sollicitez le maintien du loyer à son niveau actuel, au motif que vous occupez un logement de classe F ou G au DPE », explique Louis du Merle. Puis, adressez votre missive en lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire (ou à l’agence immobilière en charge de la gestion locative).

N’oubliez pas d’indiquer la date à laquelle vous avez reçu le courrier de demande d’augmentation de loyer, l’adresse du bien mis en location, son étiquette énergétique, et faites référence à la loi Climat et résilience.

Que faire si mon propriétaire refuse ma demande ?

Si le bailleur s’obstine ou ne vous répond pas sous 2 mois, vous pouvez vous tourner vers votre commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine gratuite peut s’effectuer en ligne dans de nombreux départements.

En cas d’échec de la conciliation, il faudra saisir le juge des contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire. Le délai de prescription de 3 ans démarre à compter du premier mois de loyer contesté.

Ai-je le droit d’arrêter de payer le loyer ?

« Non, refuser de payer le loyer mettrait en danger le titre d’occupation du logement, indique le directeur juridique de l’Anil. Vous risqueriez la résiliation du bail par le propriétaire ! »

Seul un juge judiciaire ou des acteurs de la lutte contre l’habitat indigne peuvent autoriser un locataire à suspendre le paiement, dans l’attente d’une mise aux nouvelles normes de décence énergétique. Ainsi, continuez à régler votre loyer habituel hors augmentation.

Que se passera-t-il si je touche des aides au logement ?

À la demande de la Caisse d’allocations familiales (Caf) ou de la Mutualité sociale agricole (MSA), le bailleur doit produire un DPE conforme, attestant de la décence de son bien mis en location. Un locataire ou un tiers peuvent aussi signaler aux organismes payeurs que ce critère n’est pas rempli.

Lorsque le bien est classé G et que le contrat a été signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 1^er janvier 2025, le versement des aides au logement peut être suspendu dans le parc privé. En tant que locataire, vous ne seriez pas pénalisé : vous resteriez uniquement redevable de votre part de loyer, après déduction du montant des allocations.

En parallèle, l’organisme payeur mettrait en place une « procédure de conservation des aides » pendant 18 mois, afin d’inciter le bailleur à réaliser des travaux de rénovation énergétique. À l’issue des 18 mois, la Caf pourrait décider à titre exceptionnel de prolonger la mesure pour une durée de 6 mois (renouvelable une fois). Si le logement ne répondait toujours pas au critère de décence à l’issue de cette période, les allocations seraient définitivement perdues pour le bailleur.​​​​