Investissement locatifLoc’Avantages vaut-il le coup ?

Contrairement au Pinel qui s’est éteint fin 2024, le dispositif Loc’Avantages a été reconduit jusque fin 2027 par la loi de finances pour 2025. Successeur du Cosse ancien, il poursuit le même but : inciter les bailleurs à louer leurs logements à un prix abordable à des locataires aux ressources limitées, dans le cadre d’une convention de 6 ans conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt dont le taux varie selon que la convention est conclue dans le secteur locatif intermédiaire, social ou très social.

En clair, vous percevez moins de loyers et vous payez moins d’impôts. Vous vous demandez si cela vaut le coup ? Normalement oui, car les seconds sont censés baisser davantage que les premiers. Cette affirmation mérite toutefois d’être nuancée car les gains supplémentaires retirés d’une location en Loc’Avantages dépendent de trois paramètres : le taux de votre réduction d’impôt, l’écart entre les loyers du marché et les plafonds à respecter et votre taux d’imposition.

Les contraintes à respecter

Tous les logements, neufs ou anciens, quelle que soit leur date d’acquisition, sont éligibles au Loc’Avantages. Peu importe leur localisation, le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire. Les biens situés en métropole doivent cependant avoir une performance énergétique minimale correspondant à la classe E du DPE (D pour les baux conclus à compter de 2028). Si votre bien est insalubre ou si c’est une passoire thermique, vous devez le faire rénover avant de choisir Loc’Avantages. L’Anah peut financer une partie des travaux dans le cadre d’une convention avec travaux.

La convention Anah

Pour bénéficier du dispositif, vous devez au préalable signer une convention avec l’Anah qui fixe vos engagements. Elle dispose d’une délégation locale par département. Surtout, elle a créé la plateforme monprojet.anah.gouv.fr qui permet d’effectuer vos démarches en ligne. Vous vous engagez à louer votre bien non meublé à titre de résidence principale pendant 6 ans, durée décomptée de date à date à compter de la prise d’effet de la convention. Le locataire ne peut pas être un membre de votre famille (ascendant ou descendant) ou de votre foyer fiscal.

Les plafonds de loyers et de ressources

Si vous choisissez le secteur locatif intermédiaire (Loc1), vous devez louer 15 % moins cher que les prix du marché à des locataires de la classe moyenne (les mêmes que ceux éligibles au Pinel).

En secteur social (Loc2), vous devez louer 30 % moins cher à des locataires modestes.

En secteur très social (Loc3), solution possible uniquement dans le cadre de l’intermédiation locative (voir ci-dessous), vous devez louer 45 % moins cher à des locataires très modestes ou en situation de précarité. Les plafonds de loyers et de ressources applicables sont revalorisés chaque année au 1^er janvier.

L’intermédiation locative

Le dispositif est accessible via l’intermédiation locative, formule consistant à confier votre bien à un organisme de gestion locative public ou privé. Elle est intéressante pour qui cherche à louer l’esprit tranquille car c’est le tiers à qui vous faites appel qui gère la location (et ses problèmes !) à votre place. Il vous accompagne aussi de bout en bout dans le montage de votre dossier de conventionnement. À la clé, une majoration de 5 points de votre réduction d’impôt si vous louez en secteur intermédiaire ou social, et la possibilité de louer en secteur très social pour bénéficier d’un bonus encore plus généreux.

Les baisses d’impôt possibles

Loc’Avantages permet d’alléger votre charge fiscale à double titre. Vous obtenez chaque année pendant la durée de la convention une réduction d’impôt égale à une fraction de vos loyers. Par ailleurs, le fait d’encaisser moins de loyers qu’en louant au prix du marché vous procure des baisses d’impôt et de prélèvements sociaux supplémentaires.

La réduction d’impôt

Vous avez droit à une réduction d’impôt égale à 15 % ou de 20 % de vos loyers bruts annuels si vous louez en Loc1, à 35 % ou 40 % en Loc2 et à 65 % en Loc3. Autrement dit, vous pouvez déduire chaque année entre 15 % et 65 % du montant de vos loyers de vos impôts. Au terme de la convention, la réduction continuera à s’appliquer jusqu’à la date fixée pour le renouvellement du bail, tant que le même locataire restera en place et que les conditions du dispositif seront remplies.

Les économies d’impôt et de prélèvements sociaux

Les loyers encaissés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et sont obligatoirement soumis au régime réel d’imposition (le microfoncier ne s’applique pas en Loc’Avantages). Encaisser 15 %, 30 % ou 45 % de loyers de moins qu’en louant au prix du marché vous fera réaliser des économies d’impôt sur le revenu (proportionnelles au taux d’imposition de votre foyer) et de prélèvements sociaux.

Exemple Vous décidez de louer en Loc1 un bien dont le loyer de marché est de 1 000 € par mois. Vous perdrez 150 € par mois (-15 %). Cette perte vous fera économiser 850 € d’impôt et de prélèvements sociaux par an si votre taux d’imposition est de 30 % [(150 € x 12) x (30 % + 17,2 %)]. Vous obtiendrez par ailleurs une réduction d’impôt de 1 530 € par an [(850 € x 12) x 15 %]. Vos économies d’impôts annuelles (2 380 €) compenseront largement le manque à gagner sur vos loyers (1 800 €). Au final, vous gagnerez plus en louant moins cher et vous améliorerez votre rentabilité locative.

Les précautions à prendre

Sur le papier, plus le taux de votre réduction d’impôt et votre taux d’imposition sont élevés, plus vous gagnerez avec Loc’Avantages. En reprenant l’exemple précédent, si vous louez en Loc3 (bonus de 65 % et baisse de loyer de 45 %) et êtes imposable au taux de 45 %, vous gagnerez 2 249 € de plus par an qu’en louant au prix du marché, soit 13 494 € de gains supplémentaires sur 6 ans.

Le hic, c’est que le delta entre les plafonds applicables en Loc’Avantages et les loyers de marché est, dans certaines villes, supérieur à l’écart-type de 15 %, 30 % ou 45 % promis par les pouvoirs publics. Dans ce cas, les économies d’impôt obtenues serviront plus à compenser vos pertes qu’à doper la rentabilité de votre bien. Avant de vous engager, il est donc essentiel de vérifier l’écart réel existant dans votre ville. Vous pouvez prendre connaissance des plafonds de loyers applicables localement en saisissant l’adresse du bien sur monprojet.anah.gouv.fr.

Bon à savoir Loc’Avantages intègre un coefficient d’adaptation des plafonds de loyers en fonction de la surface du logement loué (le même que celui applicable en Pinel et en Denormandie). Si vous louez un bien de moins de 64 m², le plafond à respecter est majoré (jusqu’à +20 %). Si vous louez un logement plus grand, il est minoré (jusqu’à -20 %).

Pensez aussi à calibrer votre opération pour profiter à plein du bonus fiscal de ce dispositif. Si votre réduction dépasse vos impôts, l’excédent sera perdu, il ne vous sera pas remboursé. De plus, Loc’Avantages est concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui peut être contrariant si vous réalisez d’autres investissements défiscalisants.