LocationLes solutions pour payer moins d’impôts

L’investissement locatif séduit moins ces dernières années. Soumis à des contraintes réglementaires de plus en plus lourdes (interdiction de louer, encadrement des loyers, régulation des meublés de tourisme, etc.), il est en outre plombé par une fiscalité confiscatoire (hausse des droits de mutation, inflation des impôts locaux, durcissement du régime micro-BIC, etc.). Au point que les pouvoirs publics envisagent de créer un statut du bailleur privé assorti d’avantages fiscaux renforcés pour relancer la machine. Inscrit dans le projet de loi de finances, il pourrait voir le jour début 2026. En attendant, des outils permettent déjà de payer moins d’impôts sur vos locations, voire plus du tout. Démonstration.

Bon à savoir Le budget de la Sécurité sociale pour 2026 augmente le taux de la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 % pour financer la suspension de la réforme des retraites. Cette hausse va s’appliquer rétroactivement aux loyers perçus par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à compter de 2025. Les loueurs professionnels (LMP) et les bailleurs de logements vides ne sont pas concernés, ils restent soumis à la CSG de 9,2 %.

Vous faites de la location vide

Vos loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux perçus en 2025 vont être soumis au barème progressif de l’impôt et à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, sous déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % (régime microfoncier) ou de vos charges réelles (régime réel des revenus fonciers). Autrement dit, vous supporterez 47,2 % d’impôts sur leur montant net si votre taux marginal d’imposition (TMI) est de 30 %, 58,2 % d’impôts pour un TMI de 41 % et 62,2 % d’impôts pour un TMI de 45 %.

Obtenez un bonus fiscal Première solution pour faire tomber la pression, vous pouvez profiter du départ d’un locataire pour relouer dans le cadre du dispositif Loc’Avantages. En contrepartie de l’engagement pris auprès de l’Anah de louer vide à usage de résidence principale pendant 6 ans à des locataires aux ressources plafonnées moyennant un loyer inférieur de 15 %, 30 % ou 45 % au prix du marché, vous obtiendrez une réduction d’impôt comprise entre 15 % et 65 % de vos loyers bruts annuels. À vos calculettes, vous serez gagnant si vos baisses d’impôts dépassent votre perte de loyers. Pour un prochain investissement locatif, vous pouvez aussi sélectionner un programme Denormandie, dispositif en vigueur jusqu’en 2027. Vous devrez également louer dans des conditions encadrées pendant 6 ans et vous obtiendrez une réduction d’impôt de 12 % du prix payé plafonné à 300 000 €. Le bonus grimpera à 18 % si vous louez 9 ans et à 21 % si vous louez 12 ans. Sachez toutefois que Denormandie n’est pas applicable sur tout le territoire, contrairement à Loc’Avantages.

Bon à savoir Vous pouvez investir dans une opération loi Malraux de restauration d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable si vous êtes un gros contribuable. En contrepartie de l’engagement de louer vide pendant 9 ans après travaux (sans plafond de loyer et de ressources des locataires), vous aurez droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des charges et travaux payés pendant 4 ans, retenus dans la limite de 400 000 €. Un bonus non soumis au plafonnement global.

Jouez sur les déficits fonciers Entretenir régulièrement un logement permet de le louer au meilleur prix et de le valoriser en vue de sa revente. C’est aussi une bonne façon de réduire durablement votre imposition car les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration constituent des charges déductibles des loyers. Leur coût, ajouté aux autres frais admis en déduction des revenus fonciers (frais de gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.), réduira votre base d’imposition, donc vos impôts et vos prélèvements sociaux. De gros travaux vous permettront même de constater un déficit foncier imputable sur vos autres revenus imposables de l’année à hauteur de 10 700 €, 15 300 € ou 21 400 €, et reportable sur vos loyers des 10 années suivantes pour l’excédent. À la clé, des économies d’impôt proportionnelles à votre TMI, mais aussi de prélèvements sociaux, pendant plusieurs années.

Bon à savoir Si vous relevez du régime microfoncier, vous devez opter pour le régime réel des revenus fonciers pour pouvoir déduire vos charges et vos travaux pour leur montant réel. Ce choix vaut pour 3 années incompressibles, puis il est reconduit tacitement d’année en année tant que vous ne le dénoncez pas.

Vous faites de la location meublée

Vos loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux perçus en 2025 vont être soumis au barème progressif de l’impôt et à 18,6 % de prélèvements sociaux si vous êtes loueur non professionnel (compte tenu de la hausse de la CSG de 1,4 point), sous déduction d’un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % (régime micro-BIC) ou de vos charges réelles augmentées de l’amortissement des biens et meubles loués (régime réel des BIC).

Optez pour le régime réel L’abattement du régime micro-BIC est identique ou supérieur à celui du régime microfoncier. Mais pour les loueurs de meublés de tourisme, il est plus faible depuis le 1^er janvier 2025 que celui en vigueur jusqu’en 2024 : il est désormais de 30 % au lieu de 50 % pour les loueurs de meublés non classés et de 50 % au lieu de 71 % pour les loueurs de meublés classés ou de chambres d’hôtes. Résultat, ceux qui sont soumis à ce régime vont être imposés sur 20 % ou 21 % de loyers en plus à partir de 2026. Pour échapper à la hausse d’impôts en résultant, ils ont intérêt à opter pour l’application du régime réel des BIC sur leurs loyers de meublés. Ils pourront alors déduire leurs charges réelles et amortir leurs biens, ce qui réduira leur base d’imposition, voire l’effacera totalement, pendant de nombreuses années. Les loueurs de meublés de longue durée ont aussi intérêt à opter pour le régime réel lorsqu’ils relèvent du micro-BIC, car la somme des charges et des amortissements déductibles dépasse généralement l’abattement de 50 % auquel ils ont droit.

Bon à savoir Pour opter pour le régime réel des BIC, adressez une lettre au fisc par courrier ou en ligne l’informant de votre choix de vous y soumettre. Contrairement à l’option pour le régime réel des revenus fonciers qui peut être exercée l’année suivant celle de l’encaissement des loyers, l’option pour le régime réel des BIC doit être exercée l’année même où vous souhaitez qu’elle s’applique. Elle doit parvenir au fisc au plus tard lors du dépôt de votre déclaration de revenus de l’année précédente. Pour s’appliquer à vos loyers de 2025, vous devez avoir opté au plus tard en mai ou juin 2025.

Louez une partie de votre logement Jusque fin 2026, les loyers tirés de la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale à un locataire qui y établit sa propre résidence principale sont exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux si leur montant annuel hors charges reste raisonnable. La limite à ne pas dépasser dépend de votre lieu de résidence : 213 €/m² en Île-de-France et 157 €/m² en région en 2025 (215 € et 159 € en 2026). Les loyers tirés de la location meublée d’une partie de votre résidence principale en tant que chambres d’hôtes sont également exonérés s’ils ne dépassent pas 760 € par an (recettes annexes incluses). Le cas échéant, vous pouvez cumuler ces deux exonérations, et empocher ainsi plusieurs milliers d’euros de loyers par an en totale franchise d’impôts.