Impôts locaux : le délai de redressement passe de 1 à 3 ans

Jusqu’à présent, le fisc pouvait contrôler vos impôts locaux pendant un an, jusqu’à la fin de l’année suivant celle de leur paiement. C’est toujours le cas pour la taxe foncière, mais plus pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ni pour les taxes sur les logements vacants. La loi du 25 juin 2026 contre les fraudes sociales et fiscales allonge le délai de contrôle à 3 ans pour ces taxes, et la réforme est d’application immédiate.

Mieux détecter les fraudes

Les services fiscaux disposent aujourd’hui de pouvoirs d’enquête performants. Ils peuvent notamment exploiter les données présentes sur la Toile et les croiser avec celles issues des fichiers des organismes publics. Ces deux années de plus vont leur permettre de repérer plus efficacement les incohérences dans les déclarations d’occupation des locaux d’habitation que les propriétaires doivent actualiser chaque année.

Objectif : débusquer ceux qui « oublient » de déclarer leur résidence secondaire comme telle, ou ceux qui déclarent « occupé » un logement qui est en réalité vide depuis des années.

Multiplication des taxes

Les impôts locaux grèvent de plus en plus le budget des ménages, et les hausses de leurs bases et taux d’imposition ne sont pas seules en cause. Le triplement des villes situées en zone tendue a fait bondir le nombre de propriétaires soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).

Hors zone tendue, de plus en plus de communes réclament aussi une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) aux propriétaires de biens inoccupés.

Optimisation fiscale

Cette surenchère de taxes locales pousserait certains contribuables à adopter des stratégies de contournement, selon la Direction générale des Finances publiques. Il est vrai que la THRS, la TLV et la THLV manquent de cohérence et qu’il est possible d’en tirer parti pour alléger la facture.

Car contrairement au propriétaire d’une résidence secondaire qui supporte la THRS dès le départ, le propriétaire d’un logement vacant n’est pas imposable la première année où son bien reste inoccupé. Il peut même échapper à toute imposition sans limite de temps s’il est propriétaire hors zone tendue et si sa commune n’a pas instauré la THLV.

En zone tendue, il peut être plus intéressant de déclarer sa résidence secondaire en tant que logement vacant si le taux de la THRS dans sa commune dépasse celui de la TLV. Une situation fréquente dans les grandes villes et les zones touristiques qui appliquent la surtaxe d’habitation maximale de 60 %. Certains iraient même jusqu’à faire passer leur maison de vacances pour leur résidence principale pour échapper à la fois à la THRS et à la TLV.

Bon à savoir La TLV et la THLV vont être remplacées par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) en 2027. Pas sûr que cela limite les comportements d’optimisation des propriétaires d’un logement vide car elle coûtera plus cher.

Mieux sanctionner les fraudeurs

Le délai de 3 ans s’applique aux taxes d’habitation et sur les logements vacants dues à partir de 2025. Le fisc a 2 ans de plus pour contrôler la THRS, la TLV et la THLV que vous avez payées, ou que vous auriez dû payer, l’an dernier. Soit jusqu’à fin 2028 au lieu de fin 2026. Les taxes dues en 2026 seront contrôlables jusqu’à fin 2029, et ainsi de suite.

Application élargie

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) applicable en 2027 à la place de la TLV et de la THLV est aussi concernée. Le fisc pourra la contrôler pendant 3 ans, jusqu’à fin 2030. Certains propriétaires d’un logement vacant pourraient en effet être tentés de le faire passer pour leur résidence secondaire, car la nouvelle taxe pourra grimper à 60 % en zone tendue et à 50 % sur le reste du territoire.

Intérêts et pénalités

En cas d’erreur ou d’omission dans votre déclaration des biens immobiliers, vous êtes susceptible de recevoir une notification de redressement portant sur les trois dernières années. Les taxes impayées seront alors majorées d’un intérêt de 0,2 % par mois de retard et d’une pénalité de 10 %, portée à 40 % ou 80 % en cas de mauvaise foi ou de fraude.

Si vous ne réglez pas votre dette dans le délai indiqué sur l’avis d’imposition reçu suite au redressement, vous serez aussi passible d’une amende de 5 % pour retard de paiement.

Bon à savoir Le fisc peut contrôler la valeur locative cadastrale sur laquelle vos impôts locaux sont calculés à tout moment. Et vous notifier un redressement de THRS, TLV ou THLV, mais aussi de taxe foncière, sur les 4 dernières années s’il constate que vous n’avez pas déclaré certains travaux ou aménagements.