Location

Contestation d’une réévaluation de loyer hors zone d’encadrement des loyers depuis le 27 mars 2014

Vous êtes locataire d’un logement loué non meublé, au titre de votre résidence principale, situé hors zone d’encadrement des loyers. Votre bail va bientôt être renouvelé et votre propriétaire cherche à vous imposer une augmentation de loyer. Il menace de vous donner congé si vous ne l’acceptez pas.

 
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Ce que dit la loi

Avant tout, vous devez savoir que lorsque votre bailleur demande une réévaluation du loyer, il ne peut légalement vous donner congé en même temps.

À l’occasion d’un renouvellement de votre bail, votre bailleur peut effectivement tenter d’augmenter le loyer, mais seulement s’il est manifestement sous-évalué par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret définit les éléments constitutifs de ces références.

Sachez que cette augmentation de loyer est encadrée formellement par la loi. La demande de votre bailleur doit vous être parvenue au moins 6 mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier. Elle doit également reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2 II  de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Si le montant proposé vous paraît anormalement élevé, il est opportun de vérifier les éléments de référence. Vous pouvez pour cela vous adresser à l’un des Observatoires locaux des loyers. En effet, depuis fin décembre 2012, ont été mis en place, aux côtés de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), des observatoires pilotes. Leur rôle est de collecter des données en local sur les loyers, d’assurer leur diffusion et leur communication.

Rappelons qu’en cas de désaccord, votre bailleur tout comme vous avez la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation dont vous trouverez les coordonnées auprès de votre préfecture (article 20 de la loi du 6/07/1989). Si cette dernière est saisie et ne constate toujours pas d’accord, le juge peut alors être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Articles 17-2 I et II et 15 de la loi du 6/07/1989.

À noter
Il ne faut pas confondre la réévaluation du loyer avec la révision annuelle du loyer en cours de bail moyennant l’indice de référence des loyers ou encore une majoration du loyer consécutive à la réalisation de travaux  (article 17-1 de la loi du 6/07/1989).
Bon à savoir
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le législateur a mis en place un dispositif légal d’encadrement de loyers dans les zones dites « tendues ». Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Ce dispositif a été reconduit par la loi Elan.

Ce que vous pouvez faire

Si, suite à vos recherches, le montant du loyer proposé par votre bailleur vous paraît anormalement élevé, il convient de lui en faire part par lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui faire connaître votre refus d’accepter sa proposition.

Devant quel tribunal agir

Depuis le 1er janvier 2020, la procédure civile est profondément réformée. Voici ce que vous devez maintenant connaître pour faire valoir vos droits en justice. Les nouvelles règles sont applicables aux procédures engagées à compter de cette date. Les instances judiciaires en cours au 1er janvier 2020 sont transférées en l’état et se poursuivront devant la nouvelle juridiction sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire.

Avant de saisir la justice

En cas de litige, la recherche d’un accord amiable est d’abord à privilégier, comme une démarche écrite auprès de votre adversaire pour lui préciser vos attentes.

Vous pouvez vous adresser ensuite à un tiers impartial (médiateur de la consommation en cas de litige avec un professionnel ou conciliateur de justice, par exemple).

Attention, pour les demandes en justice inférieures à 5 000 €, vous serez tenu(e) d’avoir recours notamment à la médiation ou à la conciliation préalablement à la saisine du juge. À défaut, votre demande en justice sera jugée irrecevable.

Il existe toutefois certaines exceptions :

  • en cas de demande d’homologation d’un accord ;
  • en cas de motif légitime (urgence ou circonstances rendant impossible l’obtention d’un accord amiable) ;
  • quand la loi impose et organise un recours spécifique préalable à la saisine du juge.

Effectivement, dans certains domaines du droit, il existe des organes de conciliation spécifiques. Par exemple, en matière de location, un recours préalable à la commission départementale de conciliation est parfois obligatoire en cas de :

  • hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail ;
  • baisse d'un loyer surévalué (demande à l'approche du renouvellement du bail) ;
  • encadrement de l'évolution des loyers entre 2 locataires successifs ;
  • complément de loyer.

Au-delà de 5 000 €, un juge peut aussi renvoyer les parties vers un conciliateur de justice s'il l'estime nécessaire.

Rappelez-vous enfin qu’il vous appartient de rassembler les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits.

Article 4 loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, article  750-1 du code de procédure civile, article 9 du code de procédure civile.

Quel tribunal ?

  • Tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire est compétent. En fonction du lieu de situation de l’immeuble, le litige pourra être jugé au siège de celui-ci ou auprès d’une chambre détachée appelée « tribunal de proximité ».

L’affaire sera confiée à un juge des contentieux de la protection. L’avocat n’est pas obligatoire. En dessous de 5 000 €, il ne vous sera pas possible de faire appel de la décision, le juge tranchant le litige en dernier ressort.

Articles L. 213-4-4 et R. 211-3-25 du code de l’organisation judiciaire.

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens, donc du logement.

Article R. 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Bon à savoir. Vous pouvez consulter le site du ministère de la Justice pour savoir de quel tribunal dépend une commune : https://www.justice.fr/recherche/annuaires

Comment ?

Adressez au Service d’accueil unique du justiciable du tribunal judiciaire (SAUJ) un acte qui introduit l’instance. Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal judiciaire peut être saisi par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice. C’est une copie de cet acte appelé second original que l’on adresse au SAUJ.

  • La requête

En dessous d’un montant de 5 000 €, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par une requête. Il s’agit d’une forme de saisine simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqué(e) à une audience. Il est possible de se procurer un formulaire adapté auprès du Service d’accueil unique du justiciable ou sur Internet.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La requête ».

  • La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant, entre autres, d’un contrat.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

  • La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué(e) à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal judiciaire.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».


À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.