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Contestation d’une réévaluation de loyer hors zone d’encadrement des loyers depuis le 27 mars 2014

Vous êtes locataire d’un logement loué non meublé, au titre de votre résidence principale, situé hors zone d’encadrement des loyers. Votre bail va bientôt être renouvelé et votre propriétaire cherche à vous imposer une augmentation de loyer. Il menace de vous donner congé si vous ne l’acceptez pas.

 
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Ce que dit la loi

Avant tout, vous devez savoir que lorsque votre bailleur demande une réévaluation du loyer, il ne peut légalement vous donner congé en même temps.

À l’occasion d’un renouvellement de votre bail, votre bailleur peut effectivement tenter d’augmenter le loyer, mais seulement s’il est manifestement sous-évalué par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Un décret définit les éléments constitutifs de ces références.

Sachez que cette augmentation de loyer est encadrée formellement par la loi. La demande de votre bailleur doit vous être parvenue au moins 6 mois avant le terme du contrat et par lettre recommandée avec accusé d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier. Elle doit également reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2 II  de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Si le montant proposé vous paraît anormalement élevé, il est opportun de vérifier les éléments de référence. Vous pouvez pour cela vous adresser à l’un des Observatoires locaux des loyers. En effet, depuis fin décembre 2012, ont été mis en place, aux côtés de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), des observatoires pilotes. Leur rôle est de collecter des données en local sur les loyers, d’assurer leur diffusion et leur communication.

Rappelons qu’en cas de désaccord, votre bailleur tout comme vous avez la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation dont vous trouverez les coordonnées auprès de votre préfecture (article 20 de la loi du 6/07/1989). Si cette dernière est saisie et ne constate toujours pas d’accord, le juge peut alors être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Articles 17-2 I et II et 15 de la loi du 6/07/1989.

À noter
Il ne faut pas confondre la réévaluation du loyer avec la révision annuelle du loyer en cours de bail moyennant l’indice de référence des loyers ou encore une majoration du loyer consécutive à la réalisation de travaux  (article 17-1 de la loi du 6/07/1989).
Bon à savoir
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le législateur a mis en place un dispositif légal d’encadrement de loyers dans les zones dites « tendues ». Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Ce dispositif a été reconduit par la loi Elan.

Ce que vous pouvez faire

Si, suite à vos recherches, le montant du loyer proposé par votre bailleur vous paraît anormalement élevé, il convient de lui en faire part par lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui faire connaître votre refus d’accepter sa proposition.

Devant quel tribunal agir

Sauf cas particuliers, lorsque vous saisirez le tribunal, vous devrez justifier avoir réalisé des démarches en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (art. 58 du code de procédure civile). Il s’agit, par exemple, d’évoquer les différents courriers que vous avez écrits ainsi que les délais laissés pour vous répondre. À défaut, le juge pourra vous inviter à procéder à une tentative de règlement amiable de votre litige, avant de vous adresser à nouveau à lui.

Quel tribunal ?

Le litige qui vous oppose à votre propriétaire relève de la compétence exclusive du tribunal d’instance (article R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).

Où ?

Le tribunal géographiquement compétent est celui du lieu de situation des biens (articles R. 221-38 et R. 221-48 du code de l’organisation judiciaire), donc du logement.

Comment ?

Les modes de saisine des tribunaux les plus courants sont :

  • L’assignation

Le tribunal d’instance comme le tribunal de grande instance peuvent être saisis par voie d’assignation. Il s’agit d’introduire une action en justice par un acte d’huissier transmis à l’adversaire. Cet acte l’informe qu’une procédure devant un tribunal est engagée contre lui. C’est le mode de saisine habituel de la justice.

  • La déclaration au greffe

La procédure de déclaration au greffe permet de faire juger une demande de nature civile dont le montant ne dépasse pas 4 000 euros et qui est de la compétence du tribunal d’instance.

Il s’agit d’une forme de saisine des tribunaux simplifiée qui se fait grâce à un formulaire adressé au tribunal. Ce dernier se charge ensuite de prévenir vos adversaires de l’instance engagée. Vous serez convoqués à une audience.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « La saisine simplifiée "déclaration au greffe" ».

  • La requête en injonction de payer

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué à une audience) qui permet de réclamer une somme d’argent résultant entre autres d’un contrat, d’une lettre de change, d’un billet à ordre, d’un aval ou d’une cession de créance. Son emploi est possible tant devant le tribunal d’instance que le tribunal de grande instance ou encore le tribunal de commerce, en fonction des seuils précédemment cités ou selon les règles de compétence exclusive.
Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de payer ».

  • La requête en injonction de faire

C’est une procédure simplifiée non contradictoire (vous n’êtes pas convoqué à une audience). Un formulaire destiné au juge permet de lui demander de contraindre la partie adverse à exécuter, dans un délai déterminé, une obligation issue d’un contrat (par exemple : livrer, réparer, rétablir un service…). Il ne s’agit pas d’une demande en paiement d’une somme d’argent. Cette procédure existe devant le tribunal d’instance. Pour connaître les cas d’utilisation de cette procédure, voir la lettre type : « Requête en injonction de faire ».


À noter
Ce modèle de lettre a été rédigé par le Service d’Information Juridique de l’UFC-Que Choisir. Composé de juristes, il répond aux questions des abonnés à Que Choisir afin de leur indiquer la marche à suivre pour venir à bout de la plupart des problèmes de consommation qu’ils peuvent rencontrer dans leur vie quotidienne : produits défectueux et prestations de services peu satisfaisantes, contentieux en matière d’assurance ou de banque, litiges locataires-propriétaires, questions relatives à la copropriété etc.

Attention : ce modèle de lettre n’a pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Il a pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.