Vente immobilièreDeux ans de plus pour réduire l’impôt sur votre plus-value

Depuis 2014, les particuliers qui cèdent un bien immobilier peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value qu’ils réalisent, si l’acquéreur s’engage à construire un bâtiment d’habitation collectif affecté à la location. Depuis 2018, ceux qui cèdent un bien immobilier situé dans certaines zones du territoire peuvent bénéficier d’un abattement sur la plus-value qu’ils réalisent, si l’acquéreur prend des engagements similaires.

Ces dispositifs exceptionnels devaient disparaître le 31 décembre 2025, mais ils ont été reconduits jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Il vous reste deux ans pour en profiter, et empocher une plus-value sans impôt ou presque.

Bon à savoir En principe, les plus-values immobilières sont soumises à 19 % d’impôt, à 17,2 % de prélèvements sociaux et à une surtaxe progressive de 2 % à 6 % lorsqu’elles dépassent 50 000 €. Elles sont réduites d’un abattement pour les biens conservés plus de 5 ans, qui conduit à une exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines cessions sont exonérées de plein droit, la vente de votre résidence principale notamment.

Exonération en faveur du secteur locatif

Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôt sur votre plus-value si vous vendez un bien immobilier à un organisme chargé du logement social ou à un autre acquéreur, dès lors qu’il s’engage à construire un bâtiment collectif destiné à l’habitation. Le dispositif s’applique à toute vente définitive réalisée jusqu'au 31 décembre 2027, qu’elle porte sur un bien construit (une maison utilisée comme résidence secondaire, par exemple) ou sur un immeuble non bâti (un terrain à bâtir, par exemple).

Public ou privé. Vous devez vendre à un spécialiste de la construction immobilière. Il peut s’agir d’un organisme public tel qu’un office HLM, une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, une association Foncière Logement (ou la SCI dont cette association détient la majorité des parts) ou un organisme de foncier solidaire. Vous pouvez aussi vendre à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou à un établissement public foncier (EPF), à condition qu’il s’engage à rétrocéder le bien à un organisme chargé du logement social dans un délai d'un an, ou de dix ans en cas de rétrocession par un EPF. Enfin, vous pouvez vendre à un opérateur privé, promoteur immobilier ou autre, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

Délai de construction. L’acheteur devra s’engager de manière expresse dans l’acte d’acquisition à construire (ou reconstruire après démolition) un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs d’une surface au moins égale à 75 % du maximum autorisé par les règles locales d’urbanisme. Il peut aussi s’engager à réhabiliter des constructions existantes pour parvenir au même résultat. La construction ou la réhabilitation devra être achevée dans un délai de 10 ans, réduit à 4 ans en cas de vente à un opérateur privé, faute de quoi l’acheteur sera passible d’une pénalité égale à 10 % du prix d’acquisition. Mais l’exonération de votre plus-value ne sera pas remise en cause.

Engagement locatif. L’acheteur devra également s’engager expressément à affecter tout ou partie des logements construits ou réhabilités à la location en secteur social ou par bail réel solidaire, ou à la location en secteur intermédiaire si votre bien est situé dans une commune classée en zones A bis, A ou B1 du territoire. S’il est situé dans une commune où le quota légal de logements sociaux n'est pas respecté, l’acheteur devra s'engager à ce que ces derniers représentent au minimum 25 % de la surface du programme immobilier.

Exonération partielle ou totale. Si toutes ces conditions sont remplies, vous aurez droit à une exonération d’impôt, de prélèvements sociaux et de surtaxe progressive sur votre plus-value. Elle s’appliquera au prorata de la surface construite ou réhabilitée que l’acheteur s’engage à louer en secteur social ou intermédiaire par rapport à la surface du programme. L’exonération sera totale si vous vendez à un organisme chargé du logement social qui s’engage à affecter plus de 80 % du programme au logement social ou intermédiaire.

Abattement en zone prioritaire ou tendue

Vous pouvez bénéficier d’un abattement exceptionnel sur votre plus-value, en plus de l’abattement applicable après 5 ans de détention, si vous vendez un bien immobilier situé dans certaines zones à un acquéreur qui s’engage à construire un bâtiment collectif destiné à l’habitation. Le dispositif s’applique aux immeubles bâtis situés dans le périmètre des zones d’aménagement prioritaire délimitées par les pouvoirs publics (grandes opérations d'urbanisme, opérations de revitalisation du territoire ou opérations d'intérêt national), ainsi qu’aux immeubles bâtis et non bâtis situés dans les communes classées en zones A bis, A ou B1. Rendez-vous en mairie pour savoir si vous êtes propriétaire dans l’une de ces zones.

Conditions d’application. Vous devez signer une promesse de vente d’ici le 31 décembre 2027, et la cession définitive devra intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante (soit le 31 décembre 2029 dernier délai). L’acheteur devra s’engager expressément dans l’acte d’acquisition à construire, reconstruire après démolition ou réhabiliter, dans un délai maximal de 4 ans, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs d’une surface au moins égale à 75 % du maximum autorisé par les règles d’urbanisme. Attention, vous ne pouvez pas vendre à l’un de vos proches (conjoint, partenaire de pacs, concubin, ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes) ou à une personne morale dont vous ou un proche êtes associé.

Abattement simple ou majoré. L’abattement s’appliquera à la fois pour le calcul de votre plus-value soumise à l’impôt de 19 %, aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à la surtaxe progressive de 2 % à 6 %. Son taux est fixé à 60 % dans les zones de tension locative et à 75 % dans les zones d’aménagement prioritaire. Il est porté à 85 % si l'acquéreur s'engage dans l’acte d’acquisition à affecter 50 % au moins du programme construit ou réhabilité au logement social, intermédiaire ou faisant l'objet d'un bail réel solidaire. Cet abattement exceptionnel sera imputé directement par le notaire chargé de la vente sur votre plus-value, après déduction de l’abattement pour durée de détention auquel vous avez droit si vous vendez un bien conservé plus de 5 ans.