Immobilier locatif : le match entre Jeanbrun et le statut LMNP

Le dispositif fiscal Jeanbrun en vigueur depuis février 2026 autorise les contribuables qui acquièrent un logement pour le louer à déduire une fraction de son prix d’acquisition de leurs loyers, sous forme d’amortissements.

De quoi séduire les gros contribuables qui peuvent ainsi effacer durablement leurs revenus fonciers imposables, voire réduire les impôts de leur foyer grâce aux déficits générés par le cumul des amortissements et des charges déductibles (frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).

Ce mécanisme, inédit en location vide, était jusqu’à présent réservé aux loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition des BIC. Mais la comparaison s’arrête là !

Une location encadrée en Jeanbrun

Jeanbrun s’applique partout en France, pas uniquement en zone tendue, aux logements acquis neufs et aux logements anciens réhabilités. Il est limité dans le temps, vous devez investir d’ici fin 2028.

Surtout, vous devez vous engager vis-à-vis du fisc à louer nu pendant au moins 9 ans, à usage de résidence principale d’un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer inférieur au prix du marché. Vous devez joindre un formulaire d’option n° 2044 EB à votre déclaration de revenus de l’année d’acquisition du bien.

Cette option est irrévocable, vous ne pourrez pas la dénoncer après coup, et les baisses d’impôt obtenues seront remises en cause si vous rompez votre engagement par anticipation.

La location meublée est plus flexible

Elle ne vous oblige pas à louer à usage de résidence principale, vous pouvez opter pour de la location meublée de courte durée si le logement est situé en zone touristique.

Vous pouvez choisir librement vos locataires et n’êtes soumis à aucun plafond de loyer, sauf si vous louez à usage de résidence principale dans une ville soumise au plafonnement des loyers ou à l’encadrement des loyers.

Vous n’avez pas à vous engager dans la durée, vous pouvez arrêter de louer quand vous voulez (sous réserve des droits du locataire en place). Pour amortir vos locations meublées, il suffit de relever du régime réel d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Bon à savoir Pas besoin d’avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le régime réel des BIC s’applique aussi aux loueurs non professionnels (LMNP). De plein droit jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles, plafond réduit à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et sur option en deçà.

Une meilleure rentabilité en meublé

Un logement meublé se loue généralement 15 à 20 % plus cher qu’un logement vide. Or, le dispositif Jeanbrun impose de louer 15 à 45 % moins cher que le loyer de marché d’un logement vide, selon le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social).

Forcément, vous encaisserez bien plus de recettes en consentant une location meublée à usage de résidence principale qu’en optant pour une location vide en Jeanbrun. Vous améliorerez aussi votre rentabilité locative finale car vous pourrez déduire davantage d’amortissements.

L’amortissement Jeanbrun est limité

Le nouveau dispositif permet de déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % de votre prix d’acquisition (hors frais), à un taux forfaitaire compris entre 3 et 5,5 % selon le type d’investissement réalisé (neuf ou ancien) et le secteur locatif choisi. L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer.

Ces limites ne s’appliquent pas en meublé, les amortissements sont calculés en fonction de la durée de vie de chaque composant de la construction, et ils intègrent les gros travaux et le mobilier. Leur montant déductible n’est pas plafonné, il s’impute sur les loyers diminués des charges sans limite de temps. Le loueur en meublé peut ainsi effacer sa base d’imposition plus efficacement et plus longtemps que l’investisseur en Jeanbrun.

Bon à savoir Les amortissements déduits en LMNP doivent désormais être réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente des biens loués, les amortissements déduits en Jeanbrun également. Cette réintégration aura un impact fiscal limité, voire nul, en cas de revente à long terme.

Le déficit Jeanbrun est moins efficace

Le déficit foncier constaté en Jeanbrun, si les amortissements et charges déductibles excèdent les loyers, est pris en compte dans les conditions habituelles. Il s’impute sur vos autres revenus imposables perçus la même année à hauteur de 10 700 €, et le déficit excédentaire est reportable sur vos loyers des 10 années suivantes.

Les déficits des loueurs en meublé non professionnels, eux, sont reportables exclusivement sur leurs loyers de meublés des 10 années suivantes. Cette règle est plus avantageuse car les déficits imputés sur les autres revenus de l’année permettent uniquement de réduire l’impôt sur le revenu, tandis que ceux reportés sur les loyers ultérieurs réduisent aussi les prélèvements sociaux.

Bon à savoir Les loyers perçus en LMNP sont soumis à 10,6 % de CSG et à 18,6 % de prélèvements sociaux, ceux perçus en Jeanbrun à 9,2 % de CSG et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Ils sont calculés sur votre résultat imposable, et prélevés à la source chaque mois ou trimestre sur votre compte bancaire.

Des démarches plus lourdes en meublé

La location d’un logement à usage de résidence principale, vide ou meublé, est soumise à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le texte est plus conciliant avec le loueur en meublé, la durée du bail est plus courte, il peut conclure un bail étudiant non renouvelable, réclamer un forfait pour les charges, etc.

Mais d’autres lois lui imposent des démarches administratives spécifiques dont sont dispensés les autres bailleurs. À commencer par l’obligation de s’immatriculer à l’INPI afin d’obtenir un numéro Siret. L’enregistrement en mairie est également obligatoire désormais pour les locations meublées touristiques, sous peine de sanctions, ainsi que l’obtention d’une autorisation de changement d’usage dans la plupart des zones tendues (moyennant contreparties dans certaines communes).

Comptabilité et liasse fiscale

Le loueur en meublé relevant du régime réel des BIC est soumis à des obligations comptables similaires à celles des travailleurs indépendants. Il doit tenir un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens et meubles loués.

Il doit remplir chaque année une liasse fiscale permettant de calculer son résultat, et la renvoyer au service des impôts des entreprises. L’investisseur en Jeanbrun est dispensé de ces tâches, il n’a aucune obligation comptable et doit uniquement renvoyer une déclaration de revenus fonciers n° 2044, dans les mêmes formes et délais que sa déclaration de revenus.

Limitations et interdictions

Pour freiner l’essor des meublés de tourisme, la loi autorise désormais les maires à les réguler sur leur territoire. Ils peuvent fixer des quotas d’autorisation de locations touristiques, délimiter des zones réservées aux résidences principales, ou encore réduire la durée maximale de location touristique des résidences principales.

Les copropriétés aussi ont davantage de pouvoirs, la majorité requise pour interdire les locations touristiques dans les immeubles d’habitation est assouplie, et les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si cette activité est permise ou non.

Bon à savoir En principe, les LMP sont soumis aux cotisations sociales et les LMNP aux prélèvements sociaux (comme les bailleurs en Jeanbrun). Par exception, les LMNP qui louent des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes doivent payer des cotisations sociales si leurs recettes annuelles dépassent certains seuils.