par Olivier Puren
GUIDE D'ACHAT
Crédit immobilier - Comment choisir une assurance emprunteur
Les particuliers qui souhaitent obtenir un prêt immobilier sont généralement obligés de souscrire une assurance emprunteur au profit de la banque. La loi Lemoine du 28 février 2022 a simplifié les règles en la matière. Résiliation, questionnaire de santé, droit à l’oubli... Suivez le guide pour connaître vos droits.
L’assurance emprunteur des prêts immobiliers est une garantie exigée par les banques prêteuses pour se couvrir contre le risque d’invalidité ou de décès de l’emprunteur en cours d’emprunt. La loi du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur, dite loi Lemoine, a instauré de nouveaux droits en faveur des emprunteurs, afin de leur permettre d’en réduire le coût et de bénéficier de garanties plus équitables.
L’utilité de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur n’est pas une obligation imposée par la loi, mais une pratique institutionnalisée par les établissements de crédit. Ces derniers conditionnent en effet systématiquement l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription de cette garantie, également appelée assurance décès-invalidité.
Cette assurance est distincte de la garantie des prêts immobiliers (hypothèque légale, hypothèque conventionnelle ou caution bancaire), également exigée par les banques pour se couvrir en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur pour une autre raison qu’un accident de la vie.
Accidents de la vie
L’objectif de l’assurance emprunteur est de protéger la banque prêteuse contre un défaut de remboursement en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’emprunteur. Si l’un de ces accidents de la vie survient avant le terme du prêt, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque.
Celle-ci est ainsi couverte par un tiers en cas de défaillance de l’emprunteur due à une invalidité grave (la perte totale et irréversible d’autonomie correspond à une invalidité de 3e catégorie au sens de la Sécurité sociale) ou à son décès.
Cette assurance constitue également une protection financière très utile pour l’emprunteur, qui ne peut pas être poursuivi en paiement s’il n’est plus en mesure de travailler ou d’exercer une activité professionnelle, et pour ses héritiers, qui ne peuvent pas être poursuivis en remboursement sur leur héritage.
Garanties complémentaires
L’assurance emprunteur peut couvrir d’autres risques que le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) de l’emprunteur. La banque prêteuse peut exiger la souscription de garanties complémentaires, ou les proposer en option. Les plus courantes sont l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP), l’incapacité temporaire de travail (ITT), et la perte d’emploi.
Là encore, lorsqu’un de ces aléas de la vie survient, l’assureur prend en charge le capital restant dû, ou tout ou partie des mensualités de remboursement de l’emprunt pendant une certaine durée.
Protection à géométrie variable
Il est indispensable d’examiner les conditions d’indemnisation de l’assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse, car elles peuvent varier sensiblement selon les contrats. Des délais de carence ou de franchise sont souvent prévus, c’est-à-dire une période plus ou moins longue à compter de la souscription ou du sinistre pendant laquelle l’emprunteur n’est pas couvert ou pas indemnisé. Un plafond et une durée maximale d’indemnisation peuvent également s’appliquer en cas d’incapacité de travail ou de perte d’emploi.
Enfin, des cas d’exclusion de garantie sont toujours inclus dans les polices, c’est-à-dire des situations non couvertes par l’assurance emprunteur : pratique d’un sport extrême, exercice d’un métier à risque, survenance d’une guerre civile, non-déclaration d’une maladie antérieure, etc. Sauf exception, le suicide de l’emprunteur est aussi une cause d’exclusion de garantie, s’il intervient durant la première année du contrat (article L. 132-7 du Code des assurances).
Contrats de groupe ou individuels
Il existe deux types d’assurance emprunteur : les contrats de groupe proposés par les banques prêteuses à leurs clients, et les contrats individuels proposés par les compagnies d’assurances aux emprunteurs. Les premiers sont beaucoup plus onéreux que les seconds, car ils sont basés sur la mutualisation des risques, et leurs grilles tarifaires dépendent principalement de la tranche d’âge de l’assuré et des options de garanties choisies. En outre, les banques s’octroient généralement des marges très confortables sur leur assurance emprunteur maison.
Les assurances individuelles, elles, sont plus économiques car elles tiennent davantage compte du profil individuel de chaque emprunteur. Leur tarif dépend de l’âge de l’assuré, mais aussi de son état de santé, de ses antécédents médicaux et de ses pathologies existantes, de son hygiène de vie et des risques liés à sa profession. Du sur-mesure en quelque sorte, qui permet de réduire le coût de l’assurance emprunteur de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers, d’euros.
Bonne nouvelle, les emprunteurs peuvent désormais choisir librement entre les deux formules lors de la souscription de leur prêt immobilier, mais aussi résilier leur assurance de groupe à tout moment en cours de prêt pour lui substituer une assurance individuelle moins onéreuse.
Le droit de résiliation à tout moment
Pour favoriser la concurrence en matière d’assurance emprunteur, seule solution pour en faire baisser le prix, les pouvoirs publics ont adopté plusieurs lois au cours des quinze dernières années.
De Lagarde à Lemoine
La loi du 1er juillet 2010 réformant le crédit à la consommation, dite loi Lagarde, a d’abord autorisé les emprunteurs immobiliers à souscrire une assurance individuelle plutôt que le contrat de groupe proposé par la banque prêteuse.
Pour aller plus loin, la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite loi Hamon, a instauré un droit de résiliation de l’assurance de groupe de la banque dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt. Puis la loi du 21 février 2017 portant ratification d’ordonnances relatives à la consommation, dite loi Bourquin, a instauré un droit de résiliation annuelle à chaque date anniversaire du contrat.
Enfin, la loi Lemoine du 28 février 2022 autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment de l’année, sans délai de préavis ni échéance à respecter, et sans frais ni pénalités à payer. La mesure est entrée en vigueur en juin 2022 pour les nouveaux prêts immobiliers, et en septembre 2022 pour les prêts en cours.
Équivalence de garanties
L’emprunteur immobilier peut désormais résilier son assurance de groupe à tout moment, dès sa conclusion, pour lui substituer une assurance individuelle. La banque prêteuse ne peut pas refuser cette délégation si l’assurance choisie offre un niveau de garantie équivalent à celui de son assurance maison.
Pour permettre à l’emprunteur de s’en assurer, une fiche standardisée doit lui être remise avec l’offre de prêt, qui détaille les exigences minimales à respecter par l’assurance individuelle. La banque peut fixer :
- 11 critères d’équivalence au maximum pour les garanties décès, perte d’autonomie, invalidité et incapacité ;
- 4 au maximum pour la garantie perte d’emploi.
Elle ne peut refuser la résiliation que si le nouveau contrat proposé n’offre pas de garanties équivalentes. Son refus doit être explicite, et détailler tous les motifs et les éventuelles informations ou garanties manquantes.
Si elle accepte, elle a 10 jours ouvrés, à compter de la réception de la demande, pour éditer l’avenant au contrat de prêt nécessaire au nouvel assureur. En pratique, hélas, de nombreux établissements ne jouent pas le jeu et recourent encore à des pratiques illicites pour dissuader les emprunteurs de substituer leur assurance.
Droit d’information renforcé
Pour rendre le droit de résiliation de l’assurance emprunteur pleinement effectif, la loi Lemoine a également renforcé le droit d’information des emprunteurs immobiliers. Désormais, les assureurs doivent informer chaque année leurs assurés de la faculté de résiliation à tout moment.
Par ailleurs, les offres de prêt immobilier doivent indiquer le coût total en euros de l’assurance emprunteur supporté par l’emprunteur au cours des huit premières années de remboursement.
→ Pour aller plus loin consultez notre guide pratique Changer d’assurance emprunteur.
La suppression du questionnaire de santé
Pour être couvert par une assurance emprunteur, l’emprunteur est, en principe, tenu de remplir un questionnaire de santé (ou une déclaration de santé). Les réponses aux questions posées (poids, taille, consommation de tabac ou d’alcool, traitements médicaux, maladie, handicap, etc.) permettent à l’assureur d’adapter ses garanties et ses tarifs à l’importance du risque de décès ou d’invalidité propre à chacun. Il peut conduire à des examens médicaux complémentaires si l’emprunteur a un profil de santé à risque.
Dispense de questionnaire
La loi Lemoine du 28 février 2022 a supprimé le questionnaire de santé depuis le 1er juin 2022, pour les prêts immobiliers ne dépassant pas 200 000 € dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.
Ce plafond s’applique par assuré (soit 400 000 € pour un couple) et sur l’encours cumulé des crédits souscrits. Cette évolution constitue une véritable avancée pour les personnes malades ou à risque, qui ne supportent ainsi plus ni surprimes ni exclusions de garantie.
Fausse déclaration
Le questionnaire de santé reste obligatoire au-delà de 200 000 € d’emprunt ou de 60 ans au terme de son remboursement. Mieux vaut alors le remplir sans rien omettre sur son état de santé. En cas de fausse déclaration ou de réticence intentionnelle, l’assurance emprunteur souscrite est nulle et ne peut pas être mise en jeu, même pour un sinistre sans rapport avec le mensonge ou l’omission de l’assuré (article L. 113-8 du Code des assurances).
Le renforcement du droit à l’oubli
La loi Lemoine du 28 février 2022 a également assoupli le droit à l’oubli, qui permet à un emprunteur immobilier guéri d’une maladie grave de ne pas la déclarer dans le questionnaire de santé.
Cancer, hépatite C
Plus précisément, le texte a réduit de 10 ans à 5 ans le délai au bout duquel les emprunteurs totalement remis d’un cancer peuvent ne pas déclarer leur ancienne pathologie à l’assureur.
Il a par ailleurs étendu ce droit aux anciens malades de l’hépatite C. La mesure s’applique aux emprunteurs en rémission depuis au moins 5 ans dont le terme de l’assurance emprunteur doit intervenir avant leur 71e anniversaire.
Convention Aeras
Les personnes ayant (ou ayant eu) des problèmes de santé graves sont considérées par les assureurs comme à risque aggravé. Elles peuvent bénéficier de la convention Aeras (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) si elles ont moins de 71 ans au terme de l’assurance emprunteur et empruntent au plus 420 000 €.
Cette convention comporte une « grille de référence » de pathologies (pathologies cancéreuses et autres maladies, notamment chroniques) pour lesquelles l’assurance est accordée aux personnes qui en ont souffert ou en souffrent sans surprime ni exclusion de garantie, ou dans des conditions se rapprochant des conditions standards, après certains délais adaptés à chacune de ces pathologies (pour en savoir plus : aeras-infos.fr/sites/aeras/accueil.html).
Que Choisir Ensemble (anciennement UFC-Que Choisir) n’est pas étrangère à ces avancées : elle a milité pendant de nombreuses années pour obtenir l’instauration d’un véritable droit à l’oubli qui tienne compte des connaissances de la science.
Olivier Puren
