Crédit immobilier : l’assurance emprunteur en 10 questions

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1. L’assurance de prêt immobilier est-elle légalement obligatoire ?

Non. Aucun texte de loi n’impose au souscripteur d'un crédit immobilier de souscrire, en parallèle, une assurance emprunteur. Par contre, les banques exigent systématiquement cette couverture lorsqu’elles accordent un crédit immobilier à un emprunteur particulier. Cette assurance leur permet de se prémunir contre le risque de défaut de paiement, s’il décède ou devient invalide pendant la durée de son prêt. L’assureur appelé en garantie rembourse alors le capital restant dû à la banque, dans les conditions et limites fixées contractuellement.

Dans certains cas, la banque peut accepter le nantissement d’un capital important (une assurance vie, par exemple) pour se couvrir contre les risques de décès et d’invalidité, et dispenser l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. Une alternative intéressante pour les emprunteurs âgés, qui payent très cher cette assurance, généralement réservée aux clients fortunés de la banque.

2. Puis-je souscrire une autre assurance que celle de ma banque ?

Oui. La loi Lagarde du 1^er juillet 2010 permet aux emprunteurs de choisir librement leur assurance au moment de la souscription d’un crédit immobilier. L’offre de prêt émise par la banque doit préciser ses exigences en matière d’assurance emprunteur, afin de vous permettre de faire jouer la concurrence et de pouvoir souscrire une assurance individuelle aux garanties équivalentes auprès d’une compagnie d’assurance tierce.

La banque ne peut pas modifier le taux d'intérêt de votre crédit ou vous facturer des frais de dossier supplémentaires si vous optez pour une assurance emprunteur externe.

3. Ma banque peut-elle refuser une assurance externe ?

Ça dépend. La loi autorise la banque prêteuse à refuser l’assurance externe proposée par l’emprunteur uniquement lorsque les garanties offertes par cette assurance sont inférieures à celles de son contrat maison. C’est le principe d’équivalence des garanties.

À l’inverse, la banque ne peut pas refuser l’assurance externe si ce principe est respecté. La fiche standardisée d’information à remettre obligatoirement à l’emprunteur avec son offre de prêt doit détailler ses exigences minimales en la matière. La banque peut fixer 11 critères d’équivalence au maximum pour les garanties décès, perte d’autonomie, invalidité et incapacité, sur les 18 critères issus de la grille du Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Et 4 critères d’équivalence au maximum pour la garantie perte d’emploi, sur les 8 existants.

Son refus de délégation d’assurance emprunteur ne peut se baser que sur le non-respect des critères qu’elle a fixés et publiés. À défaut, elle peut être lourdement sanctionnée pour entrave à la loi.

4. Puis-je changer d’assurance emprunteur à tout moment ?

Oui. La loi Lemoine du 28 février 2022 a libéralisé le marché de l’assurance des prêts immobiliers, en permettant aux emprunteurs de changer de contrat à tout moment au cours de la vie de leur prêt. Autrement dit, vous pouvez résilier quand vous voulez et sans frais l’assurance souscrite auprès de votre banque, et lui substituer une assurance individuelle offrant les mêmes garanties.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser le nouveau contrat. Là encore, elle ne peut pas refuser le changement d’assurance si le principe d’équivalence des garanties est respecté. Avant la loi Lemoine, la loi Hamon du 17 mars 2014 autorisait les emprunteurs à résilier l’assurance de leur banque uniquement dans les 12 mois suivant la signature de leur offre de prêt.

Bon à savoir Le comparateur « assurance emprunteur » de la SAS Que Choisir propose un service d’accompagnement pour changer d’assurance de prêt en toute sécurité.

5. L’assurance emprunteur couvre-t-elle plusieurs risques ?

Oui. L’objectif principal de l’assurance emprunteur est de protéger la banque prêteuse en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) de l’emprunteur. Mais la banque peut exiger la souscription de garanties complémentaires, ou les proposer en option.

Les plus courantes sont l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP), l’incapacité temporaire de travail (ITT) et la perte d’emploi. Si l’un de ces aléas survient au cours de la vie du prêt, l’assureur prend en charge le capital restant dû, ou tout ou partie des mensualités de remboursement de l’emprunt, dans les conditions et limites fixées contractuellement.

Les exigences des banques varient selon la nature de votre projet immobilier. Pour l’achat d’une résidence principale, elles imposent généralement une couverture contre le décès, la perte d’autonomie, l’invalidité et l’incapacité de travail. Pour la réalisation d’un investissement locatif, les deux premières garanties suffisent le plus souvent, car les loyers perçus sécurisent le remboursement du prêt en cas d'invalidité ou d’incapacité de travail. La garantie perte d’emploi, elle, est toujours optionnelle, et déconseillée car elle coûte cher et est peu efficace.

6. L’assurance emprunteur coûte-t-elle cher ?

Oui. Elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût global d’un prêt immobilier. Son poids dans le financement d’un logement est d’autant plus important que les taux d’emprunt sont faibles. Le prix payé par l’emprunteur dépend de son âge, de son profil de risque, du montant et de la durée de son prêt, du type de projet financé et de la nature des garanties souscrites.

Il est forcément plus élevé en cas de souscription de l’assurance de groupe de la banque qu’en cas de souscription d’une assurance individuelle auprès d’un assureur tiers, car la première applique des tarifs standardisés en fonction de risques mutualisés et le second des tarifs à la carte en fonction de risques individualisés.

Les contrats de groupe sont, en outre, facturés sur la base du capital total emprunté, alors que les contrats individuels se basent, le plus souvent, sur le capital restant dû. Enfin, les marges bancaires sur l’assurance emprunteur sont supérieures à celles que s’accordent les assureurs spécialisés.

7. Puis-je réduire le coût de mon assurance emprunteur ?

Oui. La solution la plus simple pour économiser sur l’assurance emprunteur est d’opter pour une délégation d’assurance, dès la souscription de votre prêt immobilier ou en cours de remboursement. Une assurance individuelle vous coûtera en moyenne deux fois moins cher qu’une assurance bancaire. Et jusqu’à quatre fois moins si vous êtes un « bon profil », c’est-à-dire jeune, en bonne santé et sans facteurs de risque liés à votre emploi ou à vos activités sportives.

Jouer sur la quotité assurée est également une technique efficace pour alléger le coût de l’assurance d’un prêt immobilier souscrit à deux. Par principe, la banque exige une couverture de 100 % du capital restant dû en cas de décès ou de perte totale d’autonomie de l’emprunteur.

Mais ce pourcentage peut être réparti entre co-emprunteurs si vous empruntez en couple, à 50/50 ou dans d’autres proportions admises par la banque. Vous pouvez alors assurer la plus grosse part du prêt (60 %, 70 %, voire 100 %) sur le plus jeune, le plus fortuné ou le mieux portant d’entre vous, et assurer une part minime du prêt sur l’autre, pour alléger la facture.

Bon à savoir Le comparateur « assurance emprunteur » proposé par la SAS Que Choisir permet d’estimer le gain potentiel que vous pouvez réaliser grâce à la délégation d’assurance, sans aucune perte de protection.

8. Dois-je remplir un questionnaire médical dans tous les cas ?

Non. Le questionnaire médical est destiné à collecter des informations sur l’état de santé de l’emprunteur et à établir son profil. Il permet à l’assureur de mesurer le risque de sinistralité propre à chaque emprunteur, c’est-à-dire le risque d’être appelé en garantie, et de fixer le tarif de son assurance en conséquence.

La loi Lemoine du 28 février 2022 a supprimé ce questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € dont le terme intervient avant le soixantième anniversaire de l’emprunteur. Ce plafond s’applique par assuré (soit 400 000 € pour un couple) et sur l’encours cumulé des contrats de crédit. Le questionnaire est désormais obligatoire uniquement pour les prêts de plus de 200 000 € ou, quel que soit leur montant, les prêts remboursables après 60 ans.

9. Puis-je emprunter et m’assurer si j’ai eu une maladie grave ?

Oui. La loi Lemoine du 28 février 2022 a renforcé le « droit à l’oubli » des emprunteurs ayant eu une maladie grave, droit qui avait été créé par la loi Santé de 2016 afin de leur faciliter l’accès au crédit.

Désormais, les personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite virale C depuis 5 ans, sans rechute, ne sont plus tenues de déclarer cette maladie grave dans le questionnaire médical à remplir pour souscrire une assurance emprunteur.

Elles sont également dispensées de déclarer l’affection de longue durée (ALD) pour laquelle elles sont prises en charge à 100 % par l’assurance maladie le cas échéant, au titre du cancer ou de l’hépatite qui a été définitivement soigné. L’assureur ne peut pas vous questionner sur ces anciennes pathologies et la banque ne peut appliquer aucune surprime ou exclusion de garantie à ce titre.

10. L’assureur peut-il résilier mon assurance emprunteur ?

Oui. L’assureur peut résilier votre contrat d’assurance si vous ne payez pas vos cotisations malgré ses mises en demeure répétées. Ou si vous avez fait une fausse déclaration de manière intentionnelle lors de la souscription, qui entraîne la nullité du contrat pour fraude.

Par contre, il ne peut en aucun cas résilier votre assurance emprunteur ou réduire vos garanties en cours de prêt au prétexte que votre profil de risque a changé depuis la souscription, parce que votre état de santé s’est dégradé par exemple.

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